In vorige berichten (over verborgen gebreken en de 10 jarige aansprakelijkheid van aannemers en architecten) hebben wij al het onderwerp aangeraakt van de verborgen gebreken na verkoop van onroerende goederen.
Regelmatig komt de situatie voor waarbij een koper, na de aankoop van een onroerend goed, geconfronteerd wordt met een aantal verborgen gebreken waar hij het bestaan niet van af wist op het ogenblik dat de koop afgesloten werd.
Wanneer deze gebreken een zekere ernst vertonen, stelt zich de vraag of en op welke manier de koper een schadevergoeding kan verkrijgen van de verkoper.
Juridische grond voor de vordering:
De meest voorkomende basis waarop een eventuele vordering zich tegen de verkoper zal baseren is de zogenaamde rechtsvordering op grond van koopvernietigende gebreken.
Deze vordering wordt voorzien door artikel 1641 B.W.
Dit artikel luidt als volgt:
“De verkoper is gehouden tot vrijwaring voor de verborgen gebreken van de verkochte zaak, die deze ongeschikt maken tot het gebruik waartoe men ze bestemt, of die dit gebruik zodanig verminderen dat de koper, indien hij de gebreken gekend had, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht.”
Conform artikel 1648 B.W. dient de rechtsvordering op grond van koopvernietigende gebreken worden ingesteld binnen een korte tijd, al naar de aard van de koopvernietigende gebreken en de gebruiken van de plaats waar de koop gesloten is.
Gelet op de talrijke voorwaarden voor een vordering is het van kapitaal belang dat u zich laat bijstaan door een advocaat verborgen gebreken.
Ernstige gebreken:
De vrijwaring voor verborgen gebreken kan enkel nagestreefd worden indien de gebreken een zekere ernst vertonen.
Conform artikel 1641 B.W. moeten de gebreken de verkochte zaak ongeschikt maken tot het gebruik waartoe men ze bestemd enerzijds of anderzijds dit gebruik zodanig verminderen dat de koper, indien hij de gebreken had gekend, de zaak niet of slechts tot een mindere prijs zou hebben gekocht.
Zo zal de koper de verkoper moeilijk kunnen aanspreken voor vb. slecht sluitende ramen of deuren of een lekkende kraan.
Naast het feit dat dergelijke gebreken eventueel beschouwd kunnen worden als zichtbare gebreken, zijn deze gebreken in ieder geval niet zo ernstig dat deze het gebruik van het onroerend goed ongeschikt maken dan wel de koper indien hij deze gebreken zou hebben gekend, het onroerend goed voor een lagere prijs gekocht zou hebben.
In ieder geval behoudt de aangezochte rechter een zeer ruime appreciatie bevoegdheid.
Uitsluiting van de vrijwaringsplicht:
Heel belangrijk is dat contractueel de verkoper de vrijwaring voor verborgen gebreken contractueel kan uitsluiten.
Dit is zeer vaak het geval nu in quasi alle notariële aktes voorzien wordt dat het goed verkocht wordt in de toestand waarin het zich bevond en de koper geen aanspraak kan maken op enige vergoeding wegens verborgen gebreken.
De vraag is dan of de verkoper dan machteloos is?
Het antwoord is hierop gelukkig negatief.
Immers is het vaste rechtspraak dat een dergelijke clausule veronderstelt dat de verkoper te goeder trouw was.
M.a.w. dat hij geen kennis had van de verborgen gebreken.
Een verkoper die kennis had van deze verborgen gebreken en deze desalniettemin verzwijgt aan de koper, zal zich niet kunnen beroepen op enige contractuele uitsluiting van aansprakelijkheid.
Ook wanneer er een zogenaamde exoneratieclausule bestaat, doet u er dan ook goed aan om een advocaat verborgen gebreken te raadplegen.
Bedrog:
Een andere basis voor een eventuele vordering van de koper op de verkoper is de figuur van bedrog.
De rechtspraak oordeelde dat bedrog in de zin van artikel 1116 B.W. impliceert dat de schuldige partij kunstgrepen aanwendt om de andere partij ertoe aan te zetten de overeenkomst te sluiten.
Volgens vaste rechtspraak is een verzwijging bij het sluiten van de overeenkomst een mogelijke basis voor bedrog wanneer deze betrekking heeft op een feit of gegeven met kennis waarvan de andere partij niet of onder andere omstandigheden zou gecontracteerd hebben.
Eén en ander veronderstelt verder een materieel element, te weten listige kunstgrepen alsook een moreel element met name het opzet.
Het is slechts wanneer beide elementen aanwezig zijn dus zowel listige kunstgrepen en het opzet dat een eventuele rechtsvordering op grond van bedrog kan slagen.
Vaststelling van de verborgen gebreken:
De koper die met succes een vordering op grond van de verborgen gebreken wil instellen, zal het bestaan en de ernst van de gebreken moeten aantonen.
Vaak zal de advocaat bouwrecht aan de rechtbank vragen een gerechtsdeskundige aan te stellen.
In een zeer recente uitspraak heeft de Rechtbank van Brussel hierover als volgt geoordeeld:
“De rechtbank die uitspraak doet over een verzoek tot het bevelen van de onderzoeksmaatregel, beoordeelt de gegrondheid van de zaak niet. Niettemin is het aangewezen om het debat eerst ten gronde te voeren alvorens te beslissen over de gevraagde onderzoeksmaatregel, komt de rechtbank tot het besluit dat de vordering in kwestie in rechte toch niet zal zegevieren dan is het niet nuttig om nog een gerechtsdeskundige aan te stellen.”
Gespecialiseerde advocaat bij verborgen gebreken
Heeft U vragen over bouwrecht in het algemeen en verborgen gebreken in het bijzonder? Meester Peesterfreund, advocaat bouwrecht, staat u bij. Met kennis van zaken en een jarenlange ervaring.
Peterfreund, & Associates, uw advocaat in Antwerpen en omstreken.
