Eigendomsrecht

Wat is een onverdeeldheid?:

De onverdeeldheid is een situatie waarbij verschillende personen samen eigenaar zijn van één of meerdere onroerende goederen.

Soorten onverdeeldheden:

Er zijn twee soorten onverdeeldheden.

• Vrijwillige onverdeeldheid:

Een vrijwillige onverdeeldheid bestaat wanneer partijen samen wetens en willens samen een onroerend goed hebben aangekocht.

Men denke hierbij zowel aan echtgenoten alsook aan samenwonende koppels maar ook aan de situatie waarbij verschillende mensen beslist hebben om samen een onroerend goed aan te kopen als investering.

• Gedwongen onverdeeldheid:

Men spreekt van gedwongen onverdeeldheid wanneer partijen niet vrijwillig gekozen hebben om  in deze situatie terecht te komen.

Het bekendste voorbeeld is een onverdeeldheid die ontstaat naar aanleiding van een overlijden.

Indien de overledene verschillende erfgenamen heeft, zullen deze allemaal samen eigenaar worden van de onroerende goederen van de overledene.

In dat geval is er sprake van een gedwongen onverdeeldheid.

Beëindiging van de onverdeeldheid:

In de praktijk geeft het mede-eigendomsrecht vaak aanleiding tot discussies.

Het gebeurt dan ook zeer regelmatig dat partijen een einde willen maken aan de bestaande onverdeeldheid.

We spreken dan van een uit onverdeeldheidtreding.

Indien partijen hierover akkoord zijn is er evident geen probleem.

Anders is het wanneer bepaalde partijen wel en andere partijen niet uit onverdeeldheid willen  treden.

In dergelijke gevallen werd tot op heden toepassing gemaakt van artikel 815 B.W.

Dit artikel luidt als volgt:

“Niemand kan worden genoodzaakt in onverdeeldheid te blijven; en de verdeling kan te allen tijde worden gevorderd, niettegenstaande enige hiermee strijdige verbodsbepaling of overeenkomst.

Men mag echter overeenkomen de verdeling voor een bepaalde tijd uit te stellen; zodanige overeenkomst kan voor niet langer dan vijf jaren verbindend zijn; maar zij kan vernieuwd worden.

Die overeenkomst kan aan derden worden tegengeworpen. Zij moet in de registers van de  hypothecaire openbaarmaking worden overgeschreven, indien zij op een of meer onroerende goederen slaat.”

Dit artikel gaf in de rechtspraak regelmatig aanleiding tot problemen.

Artikel 815 B.W. stelt weliswaar dat niemand genoodzaakt kan worden in onverdeeldheid te blijven  en dat de verdeling ten allen tijde gevorderd kan worden, doch enkel voor zover dit geen schending van enige overeenkomst is.

Dit betekent dan ook in principe dat artikel 815 geen toepassing vindt bij vrijwillige onverdeeldheden.

In dergelijke gevallen diende de rechter steeds na te gaan wat de bedoeling van partijen was bij het aangaan van de onverdeeldheid.

Nieuw artikel 3.75 e.v. B.W.:

In BELGIË geldt een nieuwe goederenrecht vanaf 1 september 2021.

Dit nieuw goederenrecht is dan ook van toepassing voor alle onverdeeldheden die ontstonden na 1 september 2021.

Conform het nieuw artikel 3.76 B.W. wordt elke vorm van mede-eigendom die vrijwillig is ontstaan geregeld door het contract.

Artikel 3.77 B.W. bepaalt dat een vrijwillige mede-eigendom die voor onbepaalde duur tot stand is gekomen door elke mede-eigenaar kan worden opgezegd met inachtneming van een redelijke opzegtermijn, niet tegenstaande anders luidend beding.

Bij gebreke van akkoord van akkoord tussen de mede-eigenaars, bepaalt de rechter de duur van de opzeggingstermijn waarbij hij rekening houdt met de door de partijen reeds gemaakte kosten, het voortbestaan van de doorslaggevende beweegredenen die partijen ertoe heeft aangezet om de vrijwillige mede-eigendom tot stand te brengen en het nadeel dat uit de beëindiging voor de andere deelgenoten voortvloeit.

Dit gezegd zijnde kan de opzeggingstermijn nooit langer zijn dan vijf jaar.

M.a.w heeft de wetgever thans in de nieuwe regeling aan de rechter de mogelijkheid gegeven om elke vorm van vrijwillige onverdeeldheid te laten beëindigen mits inachtname van een opzeggingstermijn, dit voor zover de onverdeeldheid voor onbepaalde duur is aangegaan.

Zoals U ziet geeft mede-eigendom zeer vaak aanleiding tot geschillen en discussies tussen partijen.

Het is dan ook van het grootste belang dat U zich als mede-eigenaar laat bijstaan door een advocaat mede-eigendomsrecht.

Heeft U vragen over de uitonverdeeldheidtreding of mede-eigendom?

 Contacteer Peterfreund & Associates, uw advocaat in Antwerpen.

Het appartementsmede-eigendomsrecht is een bijzonder onderdeel van het mede-eigendomsrecht.

Ons kantoor heeft als advocaat appartementsmede-eigendomsrecht een zeer ruime ervaring.

De algemene regels en beginselen inzake mede-eigendom vindt U terug op onze pagina over mede-eigendomsrecht.

In dit artikel zullen we dieper ingaan op de regels inzake appartementsmede-eigendom.

Nieuw Burgerlijk Wetboek:

In september 2021 is het nieuw boek 3 over het goederenrecht in het Burgerlijk Wetboek in werking getreden.

In het verleden waren de artikelen over appartementsmede-eigendom opgenomen in het artikel 577-3 e.v.van het Burgerlijk Wetboek.

In het boek 3 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek zijn de regels over het appartementsrecht opgenomen in de artikels 3.84 tot 3.100.

Indien U reeds op de hoogte was van de vroegere regeling hoeft U zich absoluut geen zorgen te maken.

Immers zijn de regels over het appartementsrecht inhoudelijk niet of amper gewijzigd.

Enkel de vorm en de structuur werden in een fris kleedje gestoken.

M.a.w. in een vergelijking met de laatste versie van het appartementsrecht zoals opgenomen in het “oud” Burgerlijk Wetboek amper iets gewijzigd.

Artikel 3.85 omschrijft wat er verstaan wordt onder de statuten van een gebouw en het reglement van interne orde.

Daarnaast verduidelijkt dit artikel wat er verplicht in de basisakte en het reglement van mede-eigendom opgenomen moet worden.

De werking van de algemene vergadering wordt geregeld door artikel 3.87 en 3.88 van het nieuw Burgerlijk Wetboek.

De bevoegdheden van de syndicus zijn opgenomen in artikel 3.89 van het nieuw Burgerlijk Wetboek en deze van de raad van mede-eigendom in artikel 3.90 van het nieuw Burgerlijk Wetboek.

Rechtsvorderingen:

In de rechtspraktijk is vooral artikel 3.92 van het grootste belang.

Dit artikel verduidelijkt de procedure die gevolgd moet worden voor procedures i.v.m. mede-eigendom.

De belangrijkste paragraaf is paragraaf 3 van dit artikel.

Dit artikel luidt als volgt:

“Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen indien die hem een persoonlijk nadeel oplevert.

Deze vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond.”

In de praktijk is het immers zo dat de meeste betwistingen over mede-eigendomsrecht betrekking hebben op discussies over beslissingen van de algemene vergadering.

Het belangrijkste principe is dat elke mede-eigenaar steeds het recht heeft om een bepaalde beslissing van de algemene vergadering aan te vechten voor de Vrederechter.

Dit geldt ook indien de beslissing genomen werd met een voldoende meerderheid van de stemmen.

De vraag tot vernietiging van een beslissing van de algemene vergadering moet aan de rechter voorgelegd worden binnen de termijn van vier maand nadat deze beslissing genomen werd.

Dit is een essentieel beginsel.

Dit betekent dan ook dat zelfs indien een beslissing manifest ongeldig is doch er meer dan vier maand verstreken is na de algemene vergadering waarop deze beslissing werd genomen, deze beslissing definitief is geworden.

De termijn van vier maand is op zich niet al te lang.

Hierbij moet U ermee rekening houden dat binnen deze termijn er daadwerkelijk overgegaan moet worden tot dagvaarding.

Het louter versturen van een ingebrekestelling ook al is deze aangetekend volstaat hiervoor niet!

De ratio achter deze korte termijn is dat de vereniging van mede-eigenaars niet in het ongewisse gelaten mag worden over de geldigheid van de genomen beslissingen.

Wanneer kan een beslissing nu aangevochten worden?

Volgens artikel 3.92 van het nieuw Burgerlijk Wetboek moet er sprake zijn van ofwel een onregelmatige, bedrieglijke of een onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering.

Wat wordt hier nu precies mee bedoeld?

Een onregelmatige beslissing is een beslissing die genomen werd met schending van materiële of formele regels.

Het klassieke voorbeeld is de situatie waarbij een bepaalde beslissing genomen werd zonder dat de vereiste meerderheid van de stemmen werd behaald.

Er is sprake van een bedrieglijke beslissing wanneer deze beïnvloed is of het gevolg is van bedrog.

Tot slot is er sprake van een onrechtmatige beslissing wanneer weliswaar alle formele regels werden gevolgd doch hierdoor de belangen van een bepaalde mede-eigenaar onterecht worden geschonden.

Men kan hierbij denken aan de beslissing van de algemene vergadering om de kosten van de herstelling van het dak enkel ten laste te leggen aan de eigenaar van de hoogste verdieping.

Zelfs indien deze beslissing genomen werd met een absolute meerderheid van de stemmen zal de rechter deze beslissing kunnen vernietigen nu herstelling aan het dak evident ten goede komt aan alle mede-eigenaars en er geen enkele reden is om deze kosten enkel ten laste te leggen van één enkele eigenaar.

Vooral de vraag of er sprake is van een onrechtmatige beslissing leidt tot veel discussies voor de rechtbanken.

Het is dan ook van het grootste belang om U te laten bijstaan door een gespecialiseerde advocaat mede-eigendomsrecht.

Een advocaat mede-eigendomsrecht zal op voorhand kunnen inschatten of een bepaalde vordering slaagkansen heeft enerzijds en anderzijds of het wel de moeite is om een bepaalde vordering voor de rechter te brengen.

Heeft U vragen over mede-eigendomsrecht in het algemeen of appartementsrecht in het bijzonder?

Contacteer Peterfreund & Associates, uw advocatenkantoor in Antwerpen.

België is een drukbevolkt gebied waar mensen met velen op een kleine oppervlakte samenwonen. Hoewel buren vaak even onmisbaar zijn als vrienden, kan nabuurschap soms voor problemen zorgen. Een advocaat raadplegen bij burenhinder is dan geen overbodige luxe.

Wat zegt de wet?

Het burgerlijk wetboek werd recent gewijzigd.

De regels over burenhinder zijn thans opgenomen in artikel 3.101 van het nieuw B.W.

Dit artikel stelt:

“Naburige eigenaars hebben elk een recht op het gebruik en genot van hun onroerend goed. Bij de uitoefening van hun gebruik en genot eerbiedigen ze het geschapen evenwicht door geen hinder op te leggen aan de nabuur die de normale ongemakken uit de nabuurschap overtreft en hem toerekenbaar is. Om de bovenmatigheid van de burenhinder te oordelen, is rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, zoals het tijdstip, de frequentie en de intensiteit van de hinder, de eerste ingebruikneming of de publieke bestemming van het onroerend goed van waaruit de hinder wordt veroorzaakt.”

Uit dit artikel blijkt dat een eventuele rechter een afweging zal moeten doen en oordelen of een bepaald ongemak al dan niet te beschouwen is als een normaal ongemak uit de nabuurschap dan wel er gesproken kan worden van bovenmatige burenhinder.

Uw advocaat burenhinder zal in eerste instantie een minnelijke regeling trachten te treffen tussen partijen.

Pas indien dit niet mogelijk is, zal de rechter gevat moeten worden.

Schadevergoeding of herstel?

Indien er sprake is van bovenmatige burenhinder, stelt zich de vraag op welke manier het evenwicht moet worden hersteld.

Artikel 3.101 B.W. stelt dat de rechter oordeelt welke van de volgende maatregelen passend zijn om het evenwicht te herstellen:

• een vergoeding in geld die de bovenmatige hinder compenseert;
• de vergoeding van de kosten verbonden aan compenserende maatregelen op het gehinderde onroerend goed om de last tot het normale niveau te verminderen;
• voor zover dit op zich geen nieuw onevenwicht doet ontstaan en een normaal gebruik en genot van het onroerend goed hierdoor niet wordt uitgesloten, het bevel de handeling die het evenwicht verstoort te staken of op het hinderende onroerend goed maatregelen te nemen die de bovenmatige hinder verminderen tot het normale niveau.

Wat is er nu gewijzigd?

In het verleden was burenhinder niet expliciet in de wet opgenomen.

De leer van de bovenmatige burenhinder was gegrond op het oude artikel 544 B.W.

Alle preciseringen, verfijningen en evoluties die het begrip burenhinder ondergaan heeft de laatste 50 jaar zijn enkel gebaseerd op rechtspraak en rechtsleer.

Dit is geen gezond principe.

Voorkomen van bovenmatige burenhinder:

Ook wat het voorkomen van bovenmatige burenhinder betreft zal een advocaat burenhinder U bijstaan.

De wetgever heeft een nieuwe regeling voorzien in artikel 3.102 B.W.

Dit artikel luidt als volgt:

“Indien een onroerend goed ernstige en manifeste risico’s inzake veiligheid, gezondheid of vervuiling ten aanzien van een naburig onroerend goed veroorzaakt  waardoor het evenwicht tussen de onroerende goederen wordt verbroken, kan de eigenaar of gebruiker van dat naburige onroerend goed in rechte vorderen dat preventieve maatregelen worden genomen teneinde te verhinderen dat het risico zich realiseert.”

Deze tekst voorziet in een uitzonderlijke preventieve vordering.

Een dergelijke vordering kan echter enkel ingesteld worden ingeval van een ernstige en manifest risico dit om maatregelen te kunnen opleggen die voorkomen dat het risico in kwestie zich zou realiseren.

Deze bepaling heeft tot doel naburige eigenaars toe te laten preventief te handelen in de plaats van te moeten wachten tot de schade zich manifesteert.

Dit artikel maakt een einde aan de discussie over de vraag of een louter risico volstaat om een vordering op grond van bovenmatige burenhinder in te stellen.

Bijstand van een advocaat burenhinder

Zoals U ziet is de leer van de burenhinder bijzonder technisch van aard.

De bijstand van een gespecialiseerde advocaat is dan ook aangeraden.

Ons kantoor heeft reeds tientallen jaren ervaring met dergelijke vorderingen.

Heeft U vragen over burenhinder of eigendomsrecht in het algemeen? Neem contact met ons op.

Peterfeund & Associates, uw advocatenkantoor in Antwerpen.

De vernietiging van een beslissing van de algemene vergadering: geen bisnummer mogelijk.

De wet op de mede-eigendom bepaalt dat een mede-eigenaar die het niet eens is met een beslissing van de algemene vergadering van mede-eigenaars over een termijn van vier maanden beschikt om hiertegen op te komen bij de Vrederechter.

Dit betreft een vervaltermijn. Dit betekent dan ook dat het niet volstaat dat de mede-eigenaar die het niet eens is met de beslissing dit meedeelt aan de syndicus.

De mede-eigenaar is verplicht om binnen die termijn van vier maanden een procedure op te starten bij de Vrederechter waarbij de vernietiging van de bestreden beslissing gevraagd wordt.

Wanneer deze termijn verstreken is, is de beslissing van de algemene vergadering definitief en kan hier niets meer aan gedaan worden.

Sommige mede-eigenaars proberen deze vervaltermijn te omzeilen door het daarop volgend jaar op de algemene vergadering opnieuw over hetzelfde te laten stemmen.

Wanneer de algemene vergadering dan de vorige beslissing bevestigt, wordt er binnen de vier maanden beroep aangetekend.

Het spreekt voor zich dat dit ingaat tegen de bedoeling van de wetgever en op zich absoluut niet kan.

Recente rechtspraak

In een recent arrest heeft de Franstalige rechtbank van Eerste Aanleg te Brussel, zetelende in graad van beroep, één en ander duidelijk gemaakt.

De rechtbank stelt dat de mede-eigenaar de door de wetgever vastgestelde vervaltermijn niet mag omzeilen door van jaar tot jaar te vragen dat de algemene vergadering zich over dezelfde kwestie telkens opnieuw moet uitspreken.

De rechtbank vervolgt en stelt dat in het dossier dat voorlag, de algemene vergadering van 2015 beslist had de verwarming in de kamers van de dienstmeisjes niet opnieuw in werking te stellen en deze beslissing niet werd aangevochten zodat deze definitief werd.

De in 2016 genomen beslissing, die de vorige bevestigt, kan dan ook niet meer worden aangevochten.

Het is dan ook zeer belangrijk om de vervaltermijn van vier maanden in het oog te houden.

Zo U als mede-eigenaar geconfronteerd wordt met een beslissing waar U het niet mee eens bent, contacteer dan zo snel mogelijk een gespecialiseerde advocaat om U bij te staan.

Heeft u een advocaat gespecialiseerd in mede-eigendomsrecht nodig? Of heeft U vragen over eigendomsrecht of mede-eigendomsrecht?

Contacteer Peterfreund & Associates, uw advocatenkantoor te Antwerpen.

Regelmatig worden discussies gevoerd voor rechtbanken wanneer een syndicus opdracht geeft aan een advocaat om een achterstallige mede-eigenaar te dagvaarden zonder dat hiervoor uitdrukkelijk toestemming is gegeven door de algemene vergadering.

De vraag stelt zich dan ook of een dergelijke eenzijdige beslissing van de syndicus als dan niet rechtsgeldig is.

Dit heeft uiteraard belangrijke gevolgen nu indien een syndicus steeds de toelating moet krijgen van de algemene vergadering vooraleer een mede-eigenaar gedagvaard mag worden in betaling van achterstallige bedragen, dit de invorderingsprocedures aanzienlijk zal vertragen.

Deze vraag werd onlangs voorgelegd aan de Rechtbank van Eerste Aanleg te Brussel in het kader van een beroep tegen een beslissing van een Vrederechter.

De Rechtbank van Brussel oordeelde dat een syndicus het recht heeft om een invorderingsprocedure te voeren tot invordering van voorschotbijdragen en achterstallen, zoals vastgesteld door de algemene vergadering van mede-eigenaars, zonder daartoe te moeten worden gemachtigd door de algemene vergadering of een bekrachtiging a posteriori te ontvangen of gemachtigd te worden door de raad van mede-eigendom.

Dit is uiteraard een welgekomen principe beslissing die alle discussies uitsluit!

in hetzelfde vonnis moest de rechtbank oordelen over de vraag of een beslissing van de algemene vergadering slechts tegenstelbaar is aan een mede-eigenaar wanneer aangetoond kan worden dat deze mede-eigenaar kennis heeft genomen van de notulen waarin deze beslissing genomen werd.

De rechtbank van Eerste Aanleg oordeelde ook hierbij dat uit geen enkele bepaling blijkt dat de tegenstelbaarheid van een rekening aan een mede-eigenaar of, meer in het algemeen, van een beslissing van de algemene vergadering, afhankelijk is gesteld van een kennisname van de notulen waarin deze rekening of deze beslissing wordt vermeld.

Heeft U vragen over eigendomsrecht of heeft u een advocaat mede-eigendomsrecht nodig?

Dan kunt u contact opnemen met Peterfreund & Associates, uw advocatenkantoor gevestigd in Antwerpen!

In het verleden was de algemene vergadering bevoegd om beslissingen te nemen m.b.t. de toepasselijke intresten en schadevergoedingen die verschuldigd zijn door een mede-eigenaar die zijn bijdragen in de mede-eigendom niet tijdig betaalt.

Hier moet wel een kanttekening bij gemaakt worden met name dat dergelijke schadebedingen regelmatig door Vrederechters buiten beschouwing werden gelaten zich beroepend op de mogelijkheid voor de rechter om overmatige schadebedingen te herleiden.

Onlangs werd de wet op de mede-eigendom nogmaals aangepast.

Meer bepaald werd artikel 577-4 B.W. gewijzigd.

Voortaan moeten bedingen en sancties ten aanzien van de bijdragen in de lasten in de statuten worden opgenomen, inzonderheid in het reglement van mede-eigendom.

Bedingen en sancties m.b.t. de betalingen van bijdragen die werden aangenomen voor de inwerkingtreding van 18 juni 2018 behouden hun geldingskracht voor zover zij opgenomen waren in een reglement van interne orde, maar niet wanneer zij bij beslissing van de algemene vergadering werden opgenomen.

Nieuwe schadebedingen moeten echter verplichtend opgenomen worden in het reglement van mede-eigendom

Dit principe werd onlangs door verschillende Vrederechters toegepast.

(Vred. Brussel nr. 19A731/1, 30 juli 2019, T. App. 2019, 34).

(Vred. Ukkel, 27 juni 2016, T. App 2019, 31).

Ons inziens is het  te betreuren dat de wet gekozen heeft voor formalisme i.d.p.v. aan de verschillende verenigingen van mede-eigenaars de mogelijkheid te geven om op flexibele wijze, m.a.w. d.m.v. de beslissing van de algemene vergadering, te bepalen welke intresten en eventuele schadevergoedingen verschuldigd zijn bij laattijdige betalingen door mede-eigenaars.

Heeft U vragen over eigendomsrecht en/of mede-eigendomsrecht?

Contacteer Daniël Peterfreund, uw advocaat uit Antwerpen.

Wanneer een einde wordt gemaakt aan een relatie, beseffen partijen dat er vaak een regeling getroffen moet worden voor zowel de goederen waarvan zij eigenaar zijn als de eventuele gemeenschappelijke kinderen.

Een juridisch ingewikkelder probleem betreft de huisdieren.

Stel dat één van de partners in een relatie (waarbij partijen niet getrouwd zijn) tijdens de relatie een hond aankoopt.

Juridisch gezien zal deze dan de uitsluitende eigenaar van de hond zijn.

Wanneer een einde wordt gemaakt aan de relatie wenst de andere partner nog contact te kunnen hebben met dit huisdier.

Dit vormde een interessante casus die aanleiding heeft gegeven tot een arrest van het Hof van Beroep te Antwerpen.

In zijn arrest van 29 april 2019 oordeelde het Hof van Beroep te Antwerpen dat het loutere feit dat dieren werden aangekocht tijdens een relatie en ook deel uitmaakten van het feitelijk gezin dat partijen vormden, aan de gewezen samenlevers rechten op deze dieren verschaft na afloop van de relatie, dit los van enig eigendomsrecht.

Het Hof van Beroep oordeelde dat een vordering tot het verkrijgen van een omgangsrecht met een huis- of gezelschapsdier niet louter tot een vermogensrechtelijk aspect te reduceren valt en dus niet noodzakelijk veronderstelt dat de eiser eigendomsrechten kan laten gelden op deze dieren.

Volgens het Hof zou anders oordelen, de dieren herleiden tot loutere gebruiksvoorwerpen of consumptiegoederen, waar dit vandaag de dag niet meer te verantwoorden valt.

Ook dieren zijn anno 2019 dragers van bepaalde rechten.

In die optiek kwalificeert een dier veeleer als een quasi-goed waarop het zakenrecht niet onverkort van toepassing is.

Hiermee bevestigt het Hof van Beroep de stelling in de rechtsleer en de rechtspraak dat huisdieren juridisch niet te reduceren vallen tot objecten of gewone roerende goederen die zomaar verdeeld kunnen worden.

Deze evolutie in de rechtspraak valt ons inziens enkel toe te juichen.

Heeft U vragen over de verdeling van goederen na afloop van de relatie of vragen over eigendomsrecht in het algemeen?

Contacteer Peterfreund & Associates, uw advocatenkantoor uit Antwerpen.

De wetgever heeft onlangs met name bij wet van 18 juni 2018 houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht verschillende wijzigingen aangebracht in de geldende regels m.b.t. mede-eigendom.

De belangrijkste wijzigingen zijn de volgende:

Toepassingsgebied mede eigendomsrecht:

In eerste instantie verduidelijkt de wetgever op welke eigendommen het mede-eigendomsrecht of het zogenaamde appartementsrecht toepasselijk is.

De wet stelt hierover dat het appartementsrecht van toepassing is op “ieder onroerend goed waarop een gebouw of een groep van gebouwen is opgericht of kan worden opgericht en waarvan het eigendomsrecht verdeeld is volgens kavels die elk een privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijk onroerende goederen bevatten”.

Verplichte reglement van interne orde:

In het verleden was het zo dat bij de oprichting van een vereniging van mede-eigenaars enkel statuten verplicht waren.

De statuten bestonden uit enerzijds de basisakte van het gebouw en anderzijds een regelement van mede-eigendom.

In bepaalde gebouwen werd aanvullend nog een reglement van inwendige orde opgesteld.

Deze regeling wordt thans aanzienlijk aangepast.

Reglement van mede-eigendom:

Het reglement van mede-eigendom wordt thans aanzienlijk ingeperkt.

In het reglement van mede-eigendom staan thans nog slechts twee verplichte elementen:

– een beschrijving van de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar bij de privatieve en de gemeenschappelijk gedeelten.

– de criteria en de berekeningswijze van de lasten verdeling.

Reglement van interne orde:

In het thans verplichte reglement van interne orde komen de regels over de algemene vergadering (bijeenroeping, werkwijze, bevoegdheden) en de syndicus.

Het reglement vermeldt ook de jaarlijkse periode van 15 dagen waarin de algemene vergadering  van vereniging van mede-eigenaars plaatsvindt.

Het reglement van interne orde dient niet notarieel te worden opgesteld.

Een gewone beslissing van de algemene vergadering volstaat.

Daarnaast kan ook de syndicus het reglement van interne orde zonder beslissing van de algemene vergadering aanpassen wanneer het gaat om wijzigingen die het gevolg zijn van wetswijzigingen.

Hij meldt die aanpassing wel op de eerstvolgende algemene vergadering.

De syndicus werkt ook het reglement bij telkens de algemene vergadering beslist om het te wijzigen.

Belangrijk is tot slot dat de regels inzake de sancties die van toepassing zijn bij niet betaling van de lasten door de mede-eigenaar verplicht moeten worden opgenomen in het reglement van interne orde.

Heeft U als syndicus of mede-eigenaar vragen hierover?

Neem snel contact met ons op