Eigendomsrecht

De wetgever heeft onlangs met name bij wet van 18 juni 2018 houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht verschillende wijzigingen aangebracht in de geldende regels m.b.t. mede-eigendom.

De belangrijkste wijzigingen zijn de volgende:

Toepassingsgebied mede eigendomsrecht:

In eerste instantie verduidelijkt de wetgever op welke eigendommen het mede-eigendomsrecht of het zogenaamde appartementsrecht toepasselijk is.

De wet stelt hierover dat het appartementsrecht van toepassing is op “ieder onroerend goed waarop een gebouw of een groep van gebouwen is opgericht of kan worden opgericht en waarvan het eigendomsrecht verdeeld is volgens kavels die elk een privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijk onroerende goederen bevatten”.

Verplichte reglement van interne orde:

In het verleden was het zo dat bij de oprichting van een vereniging van mede-eigenaars enkel statuten verplicht waren.

De statuten bestonden uit enerzijds de basisakte van het gebouw en anderzijds een regelement van mede-eigendom.

In bepaalde gebouwen werd aanvullend nog een reglement van inwendige orde opgesteld.

Deze regeling wordt thans aanzienlijk aangepast.

Reglement van mede-eigendom:

Het reglement van mede-eigendom wordt thans aanzienlijk ingeperkt.

In het reglement van mede-eigendom staan thans nog slechts twee verplichte elementen:

– een beschrijving van de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar bij de privatieve en de gemeenschappelijk gedeelten.

– de criteria en de berekeningswijze van de lasten verdeling.

Reglement van interne orde:

In het thans verplichte reglement van interne orde komen de regels over de algemene vergadering (bijeenroeping, werkwijze, bevoegdheden) en de syndicus.

Het reglement vermeldt ook de jaarlijkse periode van 15 dagen waarin de algemene vergadering  van vereniging van mede-eigenaars plaatsvindt.

Het reglement van interne orde dient niet notarieel te worden opgesteld.

Een gewone beslissing van de algemene vergadering volstaat.

Daarnaast kan ook de syndicus het reglement van interne orde zonder beslissing van de algemene vergadering aanpassen wanneer het gaat om wijzigingen die het gevolg zijn van wetswijzigingen.

Hij meldt die aanpassing wel op de eerstvolgende algemene vergadering.

De syndicus werkt ook het reglement bij telkens de algemene vergadering beslist om het te wijzigen.

Belangrijk is tot slot dat de regels inzake de sancties die van toepassing zijn bij niet betaling van de lasten door de mede-eigenaar verplicht moeten worden opgenomen in het reglement van interne orde.

Heeft U als syndicus of mede-eigenaar vragen hierover?

Neem snel contact met ons op

Wijzigingen in het mede-eigendomsrecht

Het mede-eigendomsrecht is de laatste jaren volop in beweging.

In de periode tussen 2002 en 2010 werden reeds een aantal belangrijke wijzigingen doorgevoerd aan het mede-eigendomsrecht.

Recent werd een nieuwe tekst aangenomen in de commissie Justitie met een aantal bijkomende wijzigingen.

Er wordt verwacht dat deze teksten in september of oktober al van kracht zullen kunnen worden.

Wij zetten de belangrijkste verwachte wijzigingen alvast op een rij:

Hou er wel rekening mee dat er nog steeds een mogelijkheid is dat er nog een aantal details gewijzigd zouden kunnen worden.

Werken aan gemene delen:

Tot op heden dienden werken aan gemene delen in principe goedgekeurd te worden door een 3/4de meerderheid.

De nieuwe tekst voorziet in een 2/3de meerderheid.

Dit zal veel VME’s toelaten om noodzakelijke erken sneller uit te voeren.

Bepaalde wettelijk verplichte werken zoals vb. de op til zijnde dakisolatie kunnen zelfs plaats vinden nadat deze bij gewone meerderheid werden goedgekeurd.

Verplichte reservekapitaal:

De nieuwe regeling voorziet in de verplichting voor iedere VME om 5% van het gebudgetteerde werkkapitaal te storten in het reservekapitaal.

Dit zou er voor moeten zorgen dat VME’s meer financiële ademruimte krijgen voor de uitvoering van bepaalde werken.

Belangrijk hierbij is dat het reservekapitaal gewoon mee overgaat bij de verkoop van een kavel en dus niet teruggevorderd kan worden door de eigenaar verkoper van de VME op het ogenblik dat de privatieve kavel wordt verkocht.

Achterstallenprocedure:

In de toekomst zal de syndicus niet langer uitdrukkelijk mandaat van de algemene vergadering nodig hebben voor de invordering van achterstallen.

Hoewel in de praktijk Vredegerechten een dergelijke beslissing van de AV niet eisen, is het zo dat bepaalde achterstallige mede-eigenaars misbruik maken van de wet door te vragen dat alsnog een beslissing van de algemene vergadering voorgelegd zou worden waarbij aan de syndicus toelating gegeven wordt om bepaalde achterstallen in te vorderen.

Dit vertragingsmaneuver zal in de toekomst dus niet meer gebruikt kunnen worden.

Eens de VME over een titel beschikt zal de VME over een voorrecht beschikken.

Dit betekent dan ook dat de VME bij voorrang uitbetaald zal worden in het kader van een openbare verkoop.

Tot op heden was het zo dat de VME beschouwd werd als gewone schuldeiser met alle gevolgen van dien wanneer er bepaalde bevoorrechte schuldeisers waren zoals de belastingen of de hypothecaire schuldeiser.

De VME kwam samen met de andere schuldeisers als laatste in de rij.

Dit zal thans niet meer het geval zijn.

De nieuwe wet voorziet jammer genoeg wel dat bepalingen over intresten en schadevergoedingen die verschuldigd zijn bij laattijdige betalingen door mede-eigenaars thans in de statuten van het gebouw opgenomen dienen te worden.

Tot op heden werden dergelijke schadebedingen opgenomen in beslissingen van de algemene vergadering.

Dit zal niet meer volstaan.

De huidige wet voorziet wel dat schadebedingen die voor de inwerkingtreding van de toekomstige wet al in het reglement van interne orde opgenomen werden, zullen blijven gelden.

Wij raden dan ook alle VME’s aan om zo snel mogelijk de geldende achterstallenprocedure te laten opnemen in het reglement van interne orde om te vermijden dat een notariële akte nodig zal zijn om dergelijke schadebedingen toe te passen in de toekomst.

Heeft U vragen over mede-eigendom?

Peterfreund & Associates heeft zeer uitgebreide ervaring met eigendomsrecht in het algemeen en mede-eigendom in het bijzonder. Als advocatenkantoor te Antwerpen staan wij u graag bij.

Heeft U hier vragen over?

Neem snel contact met ons op