In vorige blogberichten hebben wij reeds de problematiek van de verplichte coronasluiting van bepaalde handelszaken en het gevolg hiervan op de betaling van de huur becommentarieerd.
Recente rechtspraak van Vredegerechten:
Ondertussen komen er regelmatig nieuwe uitspraken over deze problematiek.
Zo heeft de Vrederechter van Bree in een beslissing van 16 juli 2020 als volgt geoordeeld:
“Artikel 1722 B.W., dat de gevolgen behandelt van het geheel of gedeeltelijk teniet gaan van het verhuurde goed door toeval, gaat uit van de veronderstelling dat het onmogelijk is het genot van het gehuurde goed te verschaffen, maar die onmogelijkheid kan alleen bestaan in de persoon van de partij die tot deze verplichting gehouden is, nl. de verhuurder.
Het eventueel tijdelijk gemis van het rustig huurgenot en het eventueel geheel of gedeeltelijk teniet gaan van het gehuurde goed door de noodgedwongen sluiting van de handelszaak als gevolg van de door de overheid genomen coronamaatregelen, vormen een feitelijke stoornis door derden, nl. de overheid waarvoor de verhuurder niet moet instaan.
De huurder kan de stoornis verwekkende derde in eigen naam aanspreken.”
Hiermee geeft de Vrederechter van Bree te kennen dat een huurder die geconfronteerd wordt met een verplichte sluiting in het kader van de Corona crisis, overmacht niet kan inroepen als reden om de huur niet of niet volledig te betalen.
Volgens de Vrederechter kan deze huurder eventueel de overheid aanspreken voor zover hij meent dat de overheid een fout begaan heeft waardoor hij schade heeft geleden.
Geen eenduidige rechtspraak:
Desalniettemin is er tot op heden nog altijd geen sprake van eenduidigheid in de rechtspraak.
Zo zijn er ook uitspraken van o.a. het Vredegerecht van ELSENE van 29 oktober 2020 en het Vredegerecht van Etterbeek van 30 oktober 2020.
Daar waar het Vredegerecht van Etterbeek een argument meent te kunnen vinden in de clausule opgenomen in het contract inzake de contractuele bestemming en aldus een verplichting afleidt in hoofde van de verhuurder om de bestemming als kleinhandel te voorzien en het contract met publiek te garanderen zodat bij een verplichte sluiting er geen huur verschuldigd is stelt de Vrederechter van Elsene in een vonnis van 29 oktober 2020 tussen een restauranthouder en zijn verhuurder dat er geen sprake is van een miskenning van de bestemming door de verhuurder.
De Vrederechter van het tweede kanton te Antwerpen oordeelde op zijn beurt in een verstekvonnis van 3 september 2020 dat de verplichte sluiting niet toerekenbaar is aan de huurder en onvoorzienbaar is bij de sluiting van een handelshuurovereenkomst zodat dit een vorm van tijdelijke overmacht uitmaakt zodat de huurder niet gehouden was de huurgelden tijdens de lockdown te betalen.
Anderzijds oordeelde in een vonnis van 10 juli 2020 de Vrederechter van het 3de kanton te Antwerpen dat er geen sprake is van overmacht.
Ook het Vredegerecht van Kortrijk en het Vredegerecht van Oostende waren van oordeel dat er geen sprake is van overmacht in hoofde van de huurder.
Uit hetgeen voorafgaat blijkt dan ook zeer duidelijk dat de rechtspraak zich nog altijd aan het “zetten” is.
Het is dan ook verder afwachten op uitspraken van de hogere rechtbanken om een eenduidige lijn in de rechtspraak te kunnen ontwarren.
Voorlopig is dus willekeur troef, hetgeen enkel betreurd kan worden.
Hierdoor weten huurders noch eigenaars waaraan en waaraf.
Onderhandelingen zijn aan te raden:
Zolang er geen eenduidige lijn in de rechtspraak te ontwarren is, menen wij dan ook dat het zowel voor de huurder als voor de verhuurder steeds interessant is te trachten tot een schikking te komen waarbij vb. gedacht kan worden aan een tijdelijke geheel of gedeeltelijke kwijtschelding van de huur dit i.d.p.v. lange en dure procedures te voeren voor de rechtbank waarbij de uitkomst allesbehalve te voorspellen is.
Heeft U vragen over huur in het algemeen of handelshuur in het bijzonder? Peterfreund & Associates is een huurrecht advocatenkantoor dat beschikt over uitgebreide expertise op dit gebied.
Contacteer Peterfreund & Associates, uw advocatenbureau in Antwerpen.
