De handelshuurwetgeving is toepasselijk bij het gebruik van het onroerend goed voor een kleinhandel of een ambacht. Omdat de handelshuurder zijn inkomen put uit zijn activiteit in het gehuurde goed, geniet de huurder van een grote bescherming. bijvoorbeeld opzegtermijn, recht op hernieuwing,… (Meer lezen over Handelshuur en Huurrecht)
Bestemmingswijziging van een burgerlijke huurovereenkomst
Een huurovereenkomst die NIET geniet van de bescherming en de toepassing van de handelshuurwetgeving (een zogenaamde burgerlijke huurovereenkomst) kan tijdens de loopduur ervan door een wijziging van de bestemming van het gehuurde goed, WEL onder de handelshuurwetgeving(lees: bescherming) vallen.
Wat houdt een bestemmingswijziging in?
Een wijziging van bestemming houdt in dat huurder het werkelijk gebruik van het gehuurde goed wijzigt door bijvoorbeeld een kantoorruimte als winkel in te richten en er een kleinhandel uitbaat.
Akkoord van de verhuurder
Opdat de handelshuurwet van toepassing zou zijn dient de huurder het akkoord van de verhuurder met de wijziging van bestemming te bewijzen. Immers kan een partij niet eenzijdig het regime waaronder een bepaalde overeenkomst valt, wijzigen.
Sterker zelf: indien de huurder de bestemming wijzigt zonder akkoord van de verhuurder kan dit eventueel ene grond voor de ontbinding van de overeenkomst uitmaken.
Uit recente rechtspraak hieromtrent blijkt dat het Hof van Cassatie bij de bewijsvoering over het akkoord van de verhuurder met een bestemmingswijziging inzake handelshuur rekening houdt met de hoedanigheid van de verhuurder:
Is de verhuurder een handelaar, dan kan de huurder het bewijs van het akkoord van de verhuurder met de nieuwe bestemming leveren door alle middelen van recht (bijvoorbeeld: door middel van getuigen), zelfs ingeval een andersluidend beding in de oorspronkelijke huurovereenkomst voorkomt.
Is de verhuurder geen handelaar dan is de bewijsvoering moeilijker. Het bewijs kan dan enkel geleverd worden op basis van de burgerrechtelijke bewijsregels. Concreet betekent dit dat de huurder een geschreven document moet voorleggen waaruit het uitdrukkelijke akkoord van de verhuurder blijkt inzake de wijziging van de bestemming (wijziging van de bestemming ten opzichte van de bestemming aangegeven in de oorspronkelijke huurovereenkomst).
Het opstellen van een goed contract is van levensbelang
Het is dan ook van het allergrootste belang dat u als verhuurder zorgt voor een waterdicht contract met uw huurder.
In een burgerlijke overeenkomst is het aangeraden een clausule te voorzien dat iedere bestemmingswijziging dat doorgevoerd wordt zonder akkoord van de verhuurder een voldoende reden uitmaakt voor een ontbinding van de overeenkomst ten nadele van de huurder met een recht op schadevergoeding.
Ook in iedere handelshuurovereenkomst dient steeds een duidelijke en ondubbelzinnige omschrijving van de bestemming van het verhuurde goed te worden opgenomen. De concrete activiteit van de huurder dient in detail te worden vermeld.
Bijvoorbeeld: NIET: kleinhandel
maar WEL: kleinhandel in dameskledij en accessoires.
Reageer tijdig bij iedere bestemmingswijziging
De verhuurder, al dan niet handelaar, dient, wanneer de huurder zich niet houdt aan de overeengekomen bestemming, onmiddellijk te reageren. Hij doet dit best via een aangetekende brief en desgevallend door het starten van een procedure voor de vrederechter.
De huurder langs zijn kan ervoor kiezen een voorgenomen bestemmingswijziging schriftelijk aan de verhuurder te melden.
Indien de verhuurder een handelaar is dan dient hij te protesteren van zodra hij een dergelijke mededeling ontvangt. Doet hij dit niet dan kan de rechter ervan uitgaan dat er sprake is van een impliciet akkoord.
Heeft u vragen met betrekking tot handelshuur?