In vorige blogs hebben wij reeds de problematiek besproken waar eigenaars en huurders van handelspanden mee geconfronteerd werden naar aanleiding van de corona crisis.
Door de verplichte sluiting van bepaalde handelszaken zagen huurders zich geconfronteerd met aanzienlijke huurverplichtingen hoewel zij hun uitbating verplicht moesten stopzetten door de overheid.
Dat er sprake was van overmacht werd door iedereen aanvaard.
De vraag was echter in wiens voordeel overmacht speelde.
M.a.w. kon de huurder al dan niet overmacht inroepen om te ontsnappen aan de verplichting om huur te betalen omdat de huurder het genot niet had van het pand in kwestie?
Of kon de eigenaar op zijn beurt overmacht inroepen om te stellen dat de genotsderving te wijten was aan de beslissing van de overheid en niet het gevolg was van een fout of nalatigheid van de eigenaar?
Huidige rechtspraak:
In vorige blogberichten hadden wij reeds aangegeven dat er weliswaar onzekerheid was enerzijds doch dat anderzijds de logica zou zijn dat de overmacht in het voordeel van de eigenaar – verhuurder zou spelen.
In de rechtspraak lijkt deze stelling thans inderdaad gevolgd te worden. Zo stelde de Vrederechter van Elsene in een vonnis van 19 november 2020:
“De beperkende maatregelen van de overheid zijn uitzonderlijk.
Indien zij worden genomen tijdens de loop van de huurovereenkomst en de exploitatie van de handelszaak verbieden, dan viseren zij enkel de uitbating van de huurder doch komen helemaal niet tussen in contractuele relatie tussen verhuurder en huurder.”
De Vrederechter van Kontich oordeel in een vonnis van 16 november 2020 als volgt:
“De opgelegde sluiting is zeker niet toerekenbaar aan de verhuurder en is onvoorzienbaar en gezien het gaat om een overheidsgebod om de zaak te sluiten, maar dit geldt evenzeer voor de verhuurder.
Op geen enkele wijze wijzigt er iets in de wijze waarop de verhuurder zijn panden ter beschikking stelt aan de huurder.”
Deze stelling werd ook gevolgd door de Vrederechter van Gent die in een vonnis van 21 oktober 2020 oordeelde dat het instellen van een rechtsvordering strekkende tot recuperatie van huurachterstallen in volle coronacrisis niet abusief is.
De Vrederechter oordeelde verder dat de verhuurder de huurder niet dient te vrijwaren voor de feitelijke stoornis die door de overheid, zijnde een derde, is veroorzaakt.
Desalniettemin werd een opening gelaten voor de mogelijkheid van de Vrederechter om de huur te matigen door de Vrederechter van Antwerpen in een vonnis van 19 november 2020.
De Vrederechter van het 3de Kanton Antwerpen oordeelde dat door het principe van de matigende werking van de goede trouw te hanteren de rechter het evenwicht kan herstellen in een ontwrichte situatie door overmacht door een gedeeltelijke kwijtschelding van de verplichtingen van de schuldenaar, in dit geval de huurder.
Hoewel wij van mening zijn dat de matigende werking een uitzondering is en de rechter in principe de eigenaar verhuurder niet kan verplichten een deel van de huur kwijt te schelden, is het afwachten op de evolutie van de rechtspraak en de eerste uitspraken in graad van beroep.
Heeft U vragen over huurrecht in het algemeen of handelshuur in het bijzonder?
Contacteer Peterfreund & Associates, uw advocaat in Antwerpen..
