Handelshuur: nietigheid bij rioleringsproblemen

Verzwegen rioleringsproblemen maken handelshuur nietig wegens dwaling

Wie een handelspand verhuurt, moet zwijgen over gebreken niet verwarren met verkopen. Een recent vonnis van het Vredegerecht van het tweede kanton Antwerpen (26 mei 2026) toont scherp aan hoe duur het een verhuurder kan komen te staan wanneer hij een bekend probleem voor zijn huurders verborgen houdt. De huurovereenkomst werd nietig verklaard wegens dwaling, en niet de wanbetalende huurders, maar wel de verhuurder kwam als verliezer uit de strijd.

De feiten

In de zomer van 2023 verhuurde een eigenaar een handelsgelijkvloers in Antwerpen aan een vennootschap en twee particulieren, met de uitdrukkelijke bestemming om er een restaurant uit te baten. De maandelijkse basishuur bedroeg 1.500 euro, te vermeerderen met een aandeel in de onroerende voorheffing en een huurwaarborg van 4.500 euro.

Al binnen de twee maanden na de opening volgde de eerste tegenslag: de kelder stond onder water, er dreven fecaliën rond en het stonk. De huurders meldden dit, lieten op eigen kosten ontstoppen en betaalden netjes verder. Toen de afvoerproblemen in 2025 opnieuw de kop opstaken en het restaurant uiteindelijk sloot, stopten de huurders met betalen. De verhuurder dagvaardde voor achterstallige huur, onroerende voorheffing, ontbinding en uithuiszetting. De huurders sloegen terug met een tegenvordering tot nietigverklaring.

Het juridische kernpunt: dwaling

Een geldige overeenkomst veronderstelt een vrije en bewuste toestemming (art. 5.27 BW). Die ontbreekt bij dwaling: wanneer een partij een verkeerde voorstelling had van een element dat voor haar doorslaggevend was, terwijl de tegenpartij wist of moest weten hoe doorslaggevend dat element was (art. 5.34 BW).

De huurders moesten drie zaken bewijzen: dat de lokalen ongeschikt waren door de permanente afvoerproblemen, dat zij daarvan vóór het sluiten van de overeenkomst niet op de hoogte waren, en dat de verhuurder dat wél was én de kenbaarheid van het belang ervan kende.

De redenering van de vrederechter

Uit de correspondentie tussen partijen — door de huurders gestaafd met foto’s — leidde de rechter af dat zich van bij aanvang regelmatig verstoppingen voordeden, met water- en geuroverlast tot gevolg. Een pand waar de clientèle met zulke overlast wordt geconfronteerd, is volgens de rechter eenvoudigweg niet geschikt om als restaurant uitgebaat te worden.

Beslissend was de eigen verdediging van de verhuurder. Hij had zelf toegegeven dat het probleem zich vóór de verhuring al drie keer had voorgedaan, veroorzaakt door natte doeken en olie die andere bewoners in de afvoer wierpen. Door dat te verzwijgen schoot hij tekort: ook als de huurder tijdens de huur instaat voor onderhoud, rust op de verhuurder bij aanvang de plicht om het goed in een staat te leveren die de overeengekomen exploitatie mogelijk maakt (cf. Cass. 21 november 2011). De dwaling was bovendien verschoonbaar: een verstopping is geen zichtbaar gebrek dat men vooraf kan vaststellen.

De gevolgen

Met de nietigverklaring wordt de overeenkomst geacht nooit te hebben bestaan (art. 5.62 BW). Daardoor verloor de verhuurder zijn grondslag om huur, voorheffing of ontbinding te vorderen: quod nullum est, nullum producit effectum.

De nietigheid leidt wel tot wederzijdse teruggave. De verhuurder moest de huurwaarborg van 4.500 euro terugbetalen. De huurders moesten op hun beurt het genot vergoeden: de rechter raamde die bezettingsvergoeding ex aequo et bono op de reeds betaalde bedragen, zodat de huurgelden tot augustus 2025 niet werden teruggestort. De huurders moeten het pand wel binnen vijftien dagen verlaten.

De les

Voor verhuurders is de boodschap helder: een gekend en terugkerend gebrek dat de overeengekomen bestemming raakt, moet worden meegedeeld. Stilzwijgen is geen onderhandelingstactiek, maar een risico op nietigheid — en op het terugbetalen van wat men net dacht binnen te halen.

Heeft u vragen over handelshuur, contacteer ons!