De aannemer en de architect zijn ten aanzien van de bouwheer aansprakelijk voor ernstige gebreken in de bouw, dit gedurende 10 jaar.
Dit vorderingsrecht is opgenomen in artikel 1792 B.W. en luidt als volgt:
“Indien een gebouw dat tegen vaste prijs is opgericht, geheel of gedeeltelijk teniet gaat door een gebrek in de bouw, zelfs door de ongeschiktheid van de grond, zijn de architect en de aannemer daarvoor gedurende tien jaren aansprakelijk”
De rechtspraak is het erover eens dat deze aansprakelijkheid niet enkel geldt bij het tenietgaan van het gebouw doch ook bij zogenaamde ernstige gebreken die de stabiliteit van het gebouw “kunnen” aantasten.
Wat bij verkoop?: In de praktijk stelt zich de vraag wat er gebeurt wanneer een bouwheer overgaat tot verkoop van een woning binnen de 10 jaar na de oprichting en de koper vaststelt dat er sprake is van ernstige gebreken.
Vaak wil men dan de verkoper aansprakelijk stellen wegens zogenaamde “verborgen gebreken”.
Dit is vaak een zeer moeilijke opdracht nu de verkoper in de praktijk enkel aansprakelijk zal kunnen worden gesteld voor verborgen gebreken die hij met opzet verzwegen heeft aan de koper.
Daarenboven moet een dergelijke vordering ingesteld worden binnen een korte termijn.
Wat met aansprakelijkheid architect en aannemer?:
De vraag is dan ook of de koper ook de architect en de aannemer aansprakelijk kan stellen.
Dat dit geen vanzelfsprekendheid is moge duidelijk zijn.
Immers heeft de koper geen contractuele relatie met de aannemer of de architect.
M.a.w. zal de koper de aannemer en architect in principe niet contractueel aansprakelijk kunnen stellen bij gebrek aan contractuele relatie.
Oordeel van het Hof van Beroep te Gent
Desalniettemin oordeelt de rechtspraak dat ook de koper van een onroerend goed een vorderingsrecht heeft tegen de aannemer en de architect op grond van hun tienjarige aansprakelijkheid.
Zo oordeelde het Hof van Beroep te Gent in een arrest van 26 april 2019 dat ook de 10-jarige aansprakelijkheid van de aannemer en de architect op basis van artikel 1729 B.W. nauw samenhangt met het eigendomsrecht van de verkochte zaak en deze vordering dan ook beschouwd moet worden als een toebehoren in de zin van artikel 1615 B.W. en toekomt aan de koper die het gebouw van de bouwheer aankoopt.
Artikel 1615 B.W. bepaalt inderdaad dat de verplichting inzake leveren zich ook uitstrekt tot haar toebehoren.
De rechtspraak oordeelt dan ook ons inziens volledig terecht dat de mogelijkheid om de architect en de aannemer aansprakelijk te stellen op grond van artikel 1792 B.W. voor ernstige gebreken als toebehoren van het onroerend goed beschouwd moet worden.
Dit toebehoren wordt dan ook samen met het eigendomsrecht aan de nieuwe koper overgedragen.
Heeft u een advocaat bouwgeschillen in Antwerpen nodig? Of heeft U vragen over de aansprakelijkheid van de aannemer of de architect of het eigendomsrecht in het algemeen?
Neem dan snel contact met ons op.
