Uit onverdeeldheid: nieuwe regeling

Wat is een onverdeeldheid?:

De onverdeeldheid is een situatie waarbij verschillende personen samen eigenaar zijn van één of meerdere onroerende goederen.

Soorten onverdeeldheden:

Er zijn twee soorten onverdeeldheden.

• Vrijwillige onverdeeldheid:

Een vrijwillige onverdeeldheid bestaat wanneer partijen samen wetens en willens samen een onroerend goed hebben aangekocht.

Men denke hierbij zowel aan echtgenoten alsook aan samenwonende koppels maar ook aan de situatie waarbij verschillende mensen beslist hebben om samen een onroerend goed aan te kopen als investering.

• Gedwongen onverdeeldheid:

Men spreekt van gedwongen onverdeeldheid wanneer partijen niet vrijwillig gekozen hebben om  in deze situatie terecht te komen.

Het bekendste voorbeeld is een onverdeeldheid die ontstaat naar aanleiding van een overlijden.

Indien de overledene verschillende erfgenamen heeft, zullen deze allemaal samen eigenaar worden van de onroerende goederen van de overledene.

In dat geval is er sprake van een gedwongen onverdeeldheid.

Beëindiging van de onverdeeldheid:

In de praktijk geeft het mede-eigendomsrecht vaak aanleiding tot discussies.

Het gebeurt dan ook zeer regelmatig dat partijen een einde willen maken aan de bestaande onverdeeldheid.

We spreken dan van een uit onverdeeldheidtreding.

Indien partijen hierover akkoord zijn is er evident geen probleem.

Anders is het wanneer bepaalde partijen wel en andere partijen niet uit onverdeeldheid willen  treden.

In dergelijke gevallen werd tot op heden toepassing gemaakt van artikel 815 B.W.

Dit artikel luidt als volgt:

“Niemand kan worden genoodzaakt in onverdeeldheid te blijven; en de verdeling kan te allen tijde worden gevorderd, niettegenstaande enige hiermee strijdige verbodsbepaling of overeenkomst.

Men mag echter overeenkomen de verdeling voor een bepaalde tijd uit te stellen; zodanige overeenkomst kan voor niet langer dan vijf jaren verbindend zijn; maar zij kan vernieuwd worden.

Die overeenkomst kan aan derden worden tegengeworpen. Zij moet in de registers van de  hypothecaire openbaarmaking worden overgeschreven, indien zij op een of meer onroerende goederen slaat.”

Dit artikel gaf in de rechtspraak regelmatig aanleiding tot problemen.

Artikel 815 B.W. stelt weliswaar dat niemand genoodzaakt kan worden in onverdeeldheid te blijven  en dat de verdeling ten allen tijde gevorderd kan worden, doch enkel voor zover dit geen schending van enige overeenkomst is.

Dit betekent dan ook in principe dat artikel 815 geen toepassing vindt bij vrijwillige onverdeeldheden.

In dergelijke gevallen diende de rechter steeds na te gaan wat de bedoeling van partijen was bij het aangaan van de onverdeeldheid.

Nieuw artikel 3.75 e.v. B.W.:

In BELGIË geldt een nieuwe goederenrecht vanaf 1 september 2021.

Dit nieuw goederenrecht is dan ook van toepassing voor alle onverdeeldheden die ontstonden na 1 september 2021.

Conform het nieuw artikel 3.76 B.W. wordt elke vorm van mede-eigendom die vrijwillig is ontstaan geregeld door het contract.

Artikel 3.77 B.W. bepaalt dat een vrijwillige mede-eigendom die voor onbepaalde duur tot stand is gekomen door elke mede-eigenaar kan worden opgezegd met inachtneming van een redelijke opzegtermijn, niet tegenstaande anders luidend beding.

Bij gebreke van akkoord van akkoord tussen de mede-eigenaars, bepaalt de rechter de duur van de opzeggingstermijn waarbij hij rekening houdt met de door de partijen reeds gemaakte kosten, het voortbestaan van de doorslaggevende beweegredenen die partijen ertoe heeft aangezet om de vrijwillige mede-eigendom tot stand te brengen en het nadeel dat uit de beëindiging voor de andere deelgenoten voortvloeit.

Dit gezegd zijnde kan de opzeggingstermijn nooit langer zijn dan vijf jaar.

M.a.w heeft de wetgever thans in de nieuwe regeling aan de rechter de mogelijkheid gegeven om elke vorm van vrijwillige onverdeeldheid te laten beëindigen mits inachtname van een opzeggingstermijn, dit voor zover de onverdeeldheid voor onbepaalde duur is aangegaan.

Zoals U ziet geeft mede-eigendom zeer vaak aanleiding tot geschillen en discussies tussen partijen.

Het is dan ook van het grootste belang dat U zich als mede-eigenaar laat bijstaan door een advocaat mede-eigendomsrecht.

Heeft U vragen over de uitonverdeeldheidtreding of mede-eigendom?

 Contacteer Peterfreund & Associates, uw advocaat in Antwerpen.