Bouwrecht

Het faillissement van een aannemer is een gebeurtenis die niet alleen financiële gevolgen heeft voor de betrokken partijen, maar ook een complexe juridische situatie met zich meebrengt. Het is een situatie die verschillende belanghebbenden treft, van de opdrachtgevers tot de onderaannemers en leveranciers. In deze blog zullen we de juridische aspecten van het faillissement van een aannemer onder de loep nemen en de rol van een advocaat bouwrecht in dergelijke gevallen bespreken.

**1. Het Faillissement: Een Overzicht**

Het faillissement van een aannemer kan verschillende oorzaken hebben, variërend van financiële problemen tot slecht management of juridische geschillen. Wanneer een aannemer failliet gaat, heeft dit vaak directe gevolgen voor lopende bouwprojecten. Opdrachtgevers kunnen geconfronteerd worden met vertragingen, financiële verliezen en juridische complicaties. Of een aannemer failliet is kan je gemakkelijk controleren op de website van de Kruispuntbank voor Ondernemingen.

**2. De Rol van een Advocaten Bouwrecht**

In het geval van het faillissement van een aannemer wordt de rol van een advocaat bouwrecht van vitaal belang. Deze gespecialiseerde advocaten zijn experts op het gebied van bouwgerelateerde juridische kwesties en kunnen optreden namens verschillende belanghebbenden in het proces.

**3. Bescherming van de Belangen van Opdrachtgevers**

Een advocaat bouwrecht kan opdrachtgevers adviseren en vertegenwoordigen om hun belangen te beschermen in geval van een faillissement van de aannemer. Dit omvat het beoordelen van contracten, het evalueren van mogelijke claims en het initiëren van juridische stappen om compensatie te verkrijgen voor geleden schade.

**4. Vertegenwoordiging van Onderaannemers en Leveranciers**

Onderaannemers en leveranciers worden vaak hard getroffen door het faillissement van een aannemer. Een advocaat bouwrecht kan deze partijen bijstaan bij het indienen van vorderingen, het beschermen van hun rechten en het veiligstellen van betaling voor geleverde diensten of materialen.

**5. Faillissementsprocedure en Juridische Geschillen**

Het faillissement van een aannemer leidt vaak tot complexe juridische geschillen, zoals betwiste vorderingen, contractbreuk en aansprakelijkheidskwesties. Een advocaat bouwrecht is goed uitgerust om deze geschillen te behandelen en juridische oplossingen te vinden die recht doen aan alle betrokken partijen.

**6. Herstelmaatregelen en Toekomstige Preventie**

Na het faillissement van een aannemer is het essentieel om herstelmaatregelen te treffen en toekomstige problemen te voorkomen. Een advocaat bouwrecht kan advies geven over herstructurering, contractuele wijzigingen en risicobeheer om de kans op soortgelijke situaties in de toekomst te minimaliseren.

**Conclusie**

Het faillissement van een aannemer brengt complexe juridische uitdagingen met zich mee die een grondige kennis van het bouwrecht vereisen. Een advocaat bouwrecht speelt een cruciale rol bij het beschermen van de belangen van alle betrokken partijen en het vinden van juridische oplossingen voor geschillen die voortvloeien uit het faillissement. Met hun expertise en ervaring kunnen zij een waardevolle bijdrage leveren aan het omgaan met deze uitdagende situaties en het bevorderen van een rechtvaardige en effectieve juridische afhandeling.

Probleemstelling:

Wie al eens ge- of verbouwd weet als het geen ander:

Hoewel het resultaat vaak grandioos is, is de weg ernaar vaak geplaveid met allerhande problemen.

Eén van de vaakst voorkomende conflicten zijn discussies met de aannemer.

De vraag is dan vaak hoe voorkom je discussies en als die er zijn hoe los je deze op?

Belangrijkste tip: stel een contract op:

We kunnen als gespecialiseerd advocaat bouwrecht het niet vaak genoeg herhalen:

Voorkomen is beter dan genezen!

De beste manier om discussies met een aannemer is te voorkomen is om een gedetailleerde overeenkomst af te sluiten.

Ga dus nooit voort op een mondelinge offerte.

Immers kan het zijn dat het vertrouwen op dat ogenblik groot is, maar indien zich problemen voordoen, zullen de discussies eindeloos zijn.

Laat U daarom bijstaan door een advocaat Bouwrecht.

Ofwel vraag U om de offerte die U van de aannemer gekregen heeft na te lezen en eventuele opmerkingen te formuleren.

Zo er geen offerte is, neem dan de nodige stappen om een offerte of een aannemingsovereenkomst te laten opstellen door een specialist.

Draaiboek bij discussies:

Een goede overeenkomst is uiteraard geen garantie op succes.

Immers zijn er tal van redenen waarom er discussies kunnen ontstaan.

Het kan enerzijds gaan om discussies over de gefactureerde voorschotten,

De meerwerken of de uitvoering van de werken zelf.

De belangrijkste tip wanneer zich problemen voordoen is om steeds schriftelijk en zeer kort op de bal op te reageren.

Het komt immers maar al te vaak voor dat partijen trachten om dingen mondeling te bespreken doch nalaten één en ander op papier te zetten.

Net als het ontbreken van een overeenkomst is dit ook absoluut te vermijden.

In dit geval laat U zich dan ook best bijstaan door een advocaat Bouwrecht.

Bijstand van een technische raadsman:

Naast de bijstand van een advocaat, is het vaak ook aan te raden dat U zich als bouwheer bij discussies laat bijstaan door een technische raadsman.

Dit is dan meestal een architect die U op technisch vlak bijstaat.

Immers is het als leek niet altijd evident om bepaalde argumenten van de aannemer te begrijpen, laat staan deze te weerleggen.

Indien U een architect raadpleegt zal deze best geplaatst zijn om hier weerwerk aan te bieden.

Stand van de werken:

Indien partijen tot een patstelling komen waarbij de aannemer weigert om vb. verder te werken zolang hij niet betaald wordt, is vaak de neiging groot om de werken door een derde aannemer te laten voltooien.

Dit is absoluut af te raden.

Indien U dat immers doet, verliest U alle mogelijkheden om de eventuele slechte uitvoering van de werken door de oorspronkelijke aannemer in rechte aan te tonen.

Wat moet U dan doen?

De eerste stap is om de stand van de werken te laten vaststellen door een gerechtsdeurwaarder.

Een andere mogelijkheid is om de stand van de werken minnelijk vast te stellen samen met de aannemer.

Dit volstaat echter niet.

U zal, om alle discussies te vermijden, vaak geen andere keuze hebben dan zich tot de rechtbank te wenen en de aanstelling van een gerechtsdeskundige te vragen.

Deze zal dan als taak hebben de rechtbank te adviseren over de vraag of de werken volgens de regels van de kunst zijn uitgevoerd of de afrekening van de aannemer wel correct is.

Zoals U ziet is het vaak niet evident om als bouwheer het bouwproces tot een goed einde te brengen.

We kunnen dan ook niet voldoende herhalen dat het van het allergrootste belang is om U tijdig te laten bijstaan door een gespecialiseerd advocaat Bouwrecht.

Heeft U vragen over Bouwrecht?

Contacteer dan Peterfreund & Associates, uw advocaat te Antwerpen.

In een vorig bericht zijn wij uitvoerig ingegaan op het bewijs en de procedure in bouwzaken.

Eén van de essentiële aspecten in het kader van een bouwzaak betreft de gerechtsexpertise.

Immers zal in 9 op de 10 gevallen één van de betrokken partijen aan de rechtbank vragen een gerechtsdeskundige aan te stellen.

Hoe verloopt zo een gerechtsexpertise nu precies?

Er moet onderscheid gemaakt worden tussen de zogenaamde mini-expertise en de klassieke expertise.

De mini-expertise:

De mini-expertise wordt geregeld door artikel 986 Ger. W.

Dit artikel luidt als volgt:

“De rechter kan een deskundige aanwijzen die aanwezig moet zijn bij een onderzoeksmaatregel die hij heeft bevolen om technische toelichting te verstrekken. De rechter kan eveneens een deskundige aanwijzen om mondeling verslag te doen op de daartoe vastgestelde zitting. De rechter kan deze deskundigen gelasten tijdens hun verhoor stukken over te leggen die dienstig zijn voor de oplossing van het geschil.De deskundige mag zich van stukken bedienen. Deze stukken worden na de tussenkomst van de deskundige ter griffie neergelegd. De partijen of hun raadslieden kunnen hiervan kennis nemen.

Van de verklaring van de deskundige wordt proces-verbaal opgemaakt.Het ereloon en de kosten van de deskundige worden door de rechter onmiddellijk begroot onderaan het proces-verbaal met bevel tot tenuitvoerlegging ten laste van de partij of partijen die hij aanwijst en in de verhouding die hij bepaalt. Deze bedragen zullen in de eindbeslissing als gerechtskosten worden begroot.”

De mini-expertise is in het leven geroepen omdat in veel zaken het voeren van een uitgebreide expertise totaal niet in verhouding staat met de financiële inzet van het geding.

Volgens artikel 875bis Ger. W. moet de rechter de voorkeur geven aan de snelste en goedkoopste weg om een geschil op te lossen.

Het voeren van een mini-expertise is vaak een salomonsoordeel.

Verloop van een mini-expertise:

Een eerste stap in de mini-expertise is het opstellen van een “kort” verslag.

In de praktijk komt het erop neer dat de deskundige zich ter plaatse zal begeven en dit in aanwezigheid van partijen.

Elke partij zal de mogelijkheid hebben om zijn of haar standpunt aan de deskundige mede te delen.

Vervolgens zal de deskundige hierna de problematiek zelf onderzoeken en hiervan een verslag opstellen ten behoeve van de rechtbank.

Ogen van de deskundige op de zitting:

De rechter zal vervolgens in de meeste gevallen een zitting vastleggen waarbij de rechtbank de deskundige de mogelijkheid geeft om toelichting te geven bij zijn verslag.

Vaak wordt deze zitting ook gebruikt om partijen de mogelijkheid te geven te repliceren op het verslag van de deskundige en alzo tot een debat te komen tussen partijen.

De standpunten van de verschillende partijen worden vervolgens in een P.V. opgenomen.

Een andere mogelijkheid, en dit is veel effectiever, is dat de deskundige wanneer hij zijn kort verslag overmaakt aan de partijen, deze uitnodigt om binnen een bepaalde termijn, voorafgaand aan de door de rechtbank bepaalde zitting, hun opmerkingen aan hem te bezorgen.

Dit moet de deskundige de mogelijkheid geven om eventueel reeds standpunt in te nemen m.b.t. de opmerkingen van partijen en hiervan eventueel een korte nota op te stellen om deze vervolgens aan partijen en rechtbank over te maken.

Dit zal de rechtbank en de partijen de mogelijkheid geven om een veel effectiever debat te voeren op de door de rechtbank vastgelegde zitting.

Verder verloop van de procedure:

Na de door de rechtbank vastgelegde zitting zal de zaak naar de rol verzonden worden.

Elke partij heeft dan de mogelijkheid om schriftelijk standpunt in te nemen in conclusie en de rechtbank eventueel te vragen een kalender te bepalen waarbij de zogenaamde conclusietermijnen worden bepaald alsook de datum van een toekomstige pleitzitting.

Kosten van een mini-expertise:

De rechtbank zal steeds bepalen wie de kosten van de mini-expertise moet voorschieten.

Deze kosten worden in het uiteindelijke eindvonnis van de rechtbank definitief begroot en ten laste gelegd van de partij die in het ongelijk gesteld wordt.

De klassieke expertise:

In gevallen waarbij een mini-expertise niet mogelijk is zal de rechtbank een “klassieke” expertise bevelen.

Aanstelling van een deskundige:

Wanneer de rechtbank een klassieke expertise beveelt, zal de rechtbank in een tussenvonnis een deskundige aanstellen en aan deze laatste een opdracht geven.

In datzelfde vonnis zal er bepaald worden over welke termijn de deskundige beschikt om een verslag op te stellen.

Installatievergadering:

Het vonnis waarbij een deskundige wordt aangesteld wordt naar alle partijen en de deskundige opgestuurd.

De eerste stap zal erin bestaan dat de deskundige, in samenspraak met de partijen, hun technische raadslieden en advocaten, een datum bepaalt voor een eerste vergadering.

Een dergelijke eerste vergadering wordt een installatievergadering genoemd.

Tijdens deze vergadering zal iedere partij de mogelijkheid hebben om haar standpunt mee te delen aan de deskundige.

Van deze eerste vergadering stelt de deskundige een verslag op en stuurt deze naar de advocaten van de partijen of naar de partijen zelf indien deze geen advocaat hebben.

In eenvoudige zaken zal de deskundige ook reeds op een eerste vergadering bepaalde onderzoeken gaan uitvoeren.

In zaken met een bepaalde complexiteit zal de deskundige echter een andere datum of data bepalen voor het voeren van zogenaamde technische onderzoeken ter plaatse.

Voorverslag:

Wanneer de deskundige over voldoende elementen en informatie beschikt om te antwoorden op alle vragen die de rechtbank hem gesteld heeft, zal de deskundige overgaan tot het opmaken van een voorverslag.

Dit voorverslag wordt overgemaakt aan partijen.

De deskundige zal dan ook een datum bepalen tegen dewelke partijen hun opmerkingen op het voorverslag aan de deskundige en aan de andere partijen dienen mede te delen.

Vaak zal de deskundige ook een datum bepalen voor een repliek van de partijen op de opmerkingen van de andere partijen.

Eindverslag:

Nadat partijen hun replieken overgemaakt hebben, zal de deskundige een eindverslag opstellen en aan partijen meedelen.

Tegelijkertijd zal de deskundige zijn verslag ook aan de rechtbank overmaken.

Het neerleggen van het eindverslag vormt tegelijk het eindpunt van het deskundig onderzoek.

De opdracht van de deskundige is vanaf dit ogenblik beëindigd.

Partijen kunnen in principe geen vragen of opmerkingen meer aan de deskundige stellen.

Opvolging van de expertise:

De rechtbank kan in het vonnis waarbij de deskundige wordt aangesteld een datum bepalen voor een tussenzitting waarop het verloop van het deskundig onderzoek zal worden besproken.

Dit geeft aan de rechtbank de mogelijkheid om te vermijden dat expertises te lang aanslepen hetgeen in het verleden vaak een pijnpunt was.

Wanneer de deskundige er niet in slaagt om zijn verslag neer te leggen binnen de termijn die de rechtbank heeft bepaald, dient de deskundige aan de rechtbank op gemotiveerde wijze een verlening van deze termijn te vragen.

Partijen hebben steeds de mogelijkheid om hierover standpunt in te nemen.

Kosten van de expertise:

In het vonnis waarbij de gerechtsdeskundige oorspronkelijk wordt benoemd, zal de rechtbank ook bepalen wie de kosten van het deskundig onderzoek moet voorschieten.

Meestal is dat de partij die om de aanstelling van een gerechtsdeskundige vraagt doch is dit geen verplichting.

De rechtbank kan beslissen om ook een andere partij te doen instaan voor de provisionering van de deskundige.

Ook kan de rechtbank bepalen dat beide partijen al dan niet in gelijke mate de kosten van de deskundige moeten voorschieten.

De rechtbank zal het bedrag van het voorschot ook in het vonnis bepalen.

Indien op een gegeven ogenblik dit voorschot niet meer zou volstaan, dient de deskundige de rechtbank te vragen een bijkomend voorschot te bepalen.

Indien de rechtbank hierop meent te moeten ingaan, zal er ook een tussenvonnis geveld worden waarin de rechtbank bepaalt hoeveel het bijkomend voorschot bedraagt en wie het voorschot dient te betalen.

De uiteindelijke kosten van de expertise worden op het einde van de rit door de rechtbank begroot.

Het is pas in het eindvonnis dat de rechtbank definitief zal bepalen wie de kosten van het deskundig onderzoek finaal moet betalen.

Nu het voeren van een deskundig onderzoek een zeer technische aangelegenheid betreft, is het van het grootste belang voor elke partij om zich te laten bijstaan door een gespecialiseerd advocaat bouwrecht.

Contacteer Peterfreund & Associates uw uw advocatenkantoor in Antwerpen:

In alle bouwgeschillen neemt het bewijsrecht een zeer belangrijke plaats in.

Ook dienen de juiste procedures gevoerd te worden.

In deze en volgende blogberichten zullen wij trachten een overzicht te bezorgen van de verschillende problemen die hierbij kunnen rijzen.

Ook zullen de verschillende procedures van nabij worden bekeken.

Wie moet wat bewijzen:

Meestal zal een bouwzaak beginnen bij het vaststellen van een bepaald gebrek.

Dit gebrek kan zowel zichtbaar als verborgen zijn.

Wat precies als een verborgen gebrek beschouwd kan worden en binnen welke termijn hierin stappen moeten worden ondernomen is het onderwerp van een ander artikel.

Wanneer de bouwheer een gebrek vaststelt dient in eerste instantie de aannemer hiervoor in gebreke gesteld te worden.

Immers moet de aannemer altijd de mogelijkheid hebben om zelf na te gaan of de beweringen van de bouwheer kloppen en eventueel het gebrek op te lossen.

Langs de zijde van de bouwheer is het dan van groot belang om zoveel mogelijk bewijsmateriaal te verzamelen.

Het opstellen van een fotodossier is altijd een goed begin.

Wat bij betwisting?:

Indien aannemer en de bouwheer het niet eens worden over de vraag of er sprake is van een gebrek, zal de bouwheer verdere stappen dienen te ondernemen.

Het allerbelangrijkste is dat wanneer er sprake is van bepaalde gebreken, de bouwheer in geen geval werken mag laten uitvoeren door een andere aannemer zolang er geen eensgezindheid bestaat over het gebrek.

Immers, indien de bouwheer een andere aannemer bepaalde herstellingen laat uitvoeren, zal in een latere procedure de aannemer kunnen argumenteren dat niets meer tegensprekelijk vastgesteld kan worden.

In vakjargon wordt er dan gezegd dat er geen “dienstige vaststellingen” meer kunnen gebeuren.

Hoe moet de bouwheer dan reageren?

Het antwoord op deze vraag zal vaak afhangen van hoe dringend de zaak is.

In dringende gevallen:  het voeren van een kortgedingprocedure:

Wanneer er discussie ontstaat tussen aannemer en bouwheer, waardoor vb. de werf aanzienlijk vertraagd riskeert te worden, is het in het belang van de bouwheer om zo snel mogelijk te schakelen.

In geval van onenigheid zal er hoe dan ook een procedure gevoerd moeten worden voor de rechtbank.

Een klassieke procedure waarbij de rechter zich moet uitspreken over de grond van de zaak duurt vaak tussen 6 maanden en 1,5 jaar.

Het spreekt voor zich dat de bouwheer zich een dergelijke vertraging vaak niet kan veroorloven.

De oplossing bestaat dan in het voeren van een procedure in Kortgeding.

Een Kortgeding procedure is een dringende procedure met verkorte termijnen.

De voorzitter van de Rechtbank zal in een dergelijk geval op korte termijn een gerechtsdeskundige kunnen aanstellen.

Bedoeling is dat de deskundige ter plaatse komt, de expertise wordt gevoerd en de werf zo snel mogelijk wordt vrijgegeven.

Vanaf dat ogenblik staat het de bouwheer vrij om eventuele herstellingswerken te laten uitvoeren door een andere aannemer.

De bouwheer zal in eerste instantie de rechtbank moeten overtuigen van het feit dat er op het eerste zicht sprake is van mogelijke aansprakelijkheid van de aannemer.

Dit bewijs kan worden geleverd door alle middelen van recht.

Zo kan de bouwheer trachten de rechter te overtuigen aan de hand van foto’s.

Vele doeltreffender is echter het voorleggen van een P.V. van vaststelling door een deurwaarder of, nog beter een verslag van een eigen deskundige (een ingenieur of architect) waarin de gebreken worden aangetoond.

Dit volstaat echter niet.

De bouwheer zal ook moeten aantonen dat er sprake is van hoogdringendheid.

Zo zal de Kortgeding rechter zich onbevoegd verklaren wanneer de bouwheer te lang getalmd heeft om een Kortgeding procedure op te starten.

In de kortgedingprocedure: wat kan de kortgedingrechter beslissen?:

Indien de kortgedingrechter van oordeel is dat er sprake is van hoogdringendheid en dat de bouwheer het begin van bewijs levert van de mogelijke aansprakelijkheid van de aannemer zal de kortgedingrechter een gerechtsdeskundige kunnen aanstellen.

In dat geval zijn er twee mogelijkheden:

• Ofwel wordt een klassiek deskundig onderzoek gevoerd.
• Ofwel wordt een mini expertise uitgevoerd.

Het verschil tussen deze twee soorten expertise zal behandeld worden in een apart artikel.

Wat na de uitvoering van de expertise:

Nadat de expertise is uitgevoerd en in geval er sprake is van aansprakelijkheid van de aannemer, zal de bouwheer een schadevergoeding willen vorderen.

De Kortgeding rechter is echter niet bevoegd om hier een oordeel over te vellen.

Voor zover de bouwheer een schadevergoeding wenst te vorderen, zal alsnog een klassieke procedure ten gronde gevoerd moeten worden.

“Klassieke” procedure ten gronde:

Wanneer de problematiek niet hoogdringend is of wanneer de bouwheer kosten wil beperken zal een klassieke procedure gevoerd worden.

In dat geval moet geen hoogdringendheid aangetoond worden.

De bouwheer zal de aannemer dagvaarden voor de rechtbank.

Indien de bouwheer de aansprakelijkheid van de aannemer aannemelijk maakt, zal ook de bodemrechter een deskundige kunnen aanstellen.

Ook in dit geval kan zowel een klassieke expertise bevolen worden naast een mine expertise.

Na uitvoering van de expertise kunnen partijen altijd alsnog tot een minnelijke oplossing komen.

Voor zover dit onmogelijk is, komt het de zogenaamde meest gerede partij toe om de procedure te activeren en vb. aan de rechtbank te vragen om ofwel de aannemer te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding ofwel om de vordering van de bouwheer ongegrond te verklaren.

Zoals U kan zien is het voeren van een procedure in bouwzaken een zeer technische aangelegenheid.

Het is van het grootste belang dat zowel de bouwheer als de aannemer zich laten bijstaan door een gespecialiseerde advocaat bouwrecht in Antwerpen.

Heeft U vragen over bouwrecht?

Neem dan contact met ons op. Peterfreund & Associates, uw advocaat in Antwerpen.

Een advocaat bouwzaken zal u met raad en daad bijstaan wanneer u geconfronteerd wordt met bouwperikelen.

Geschillen met de aannemer of de architect: uw advocaat bouwzaken zal u bijstaan

Wie bouwt of verbouwt doet dat vaak niet zelf maar doet beroep op een aannemer en een architect.

Het is dan van het grootste belang dat u als bouwheer een advocaat gespecialiseerd in bouwrecht de contracten laat nalezen voor u deze ondertekent.

Het contract is immers de wet tussen partijen. In het Belgische recht hebben partijen een zeer grote contractvrijheid. Eens getekend kunt u niet zomaar van mening veranderen.

Wanneer er toch een geschil ontstaat, zal uw advocaat bouwzaken in eerste instantie proberen een minnelijke regeling te bereiken. Lukt dat niet dan zal een en ander aan de rechtbank worden voorgelegd.

Vaak komen er ook discussies over de facturen van de aannemer. Ook in dat geval is de bijstand van een advocaat bouwzaken geen overbodige luxe.

De aansprakelijkheid van de aannemer en de architect verschilt naargelang het  soort gebrek. Zo is er sprake van een aansprakelijkheidstermijn van tien jaar voor ernstige gebreken. Bij lichte gebreken zal u veel sneller moeten handelen.

Voor meer informatie over het aannemingsrecht kunt u bij ons terecht.

Geschillen met de verkoper

Wanneer u een  bestaande woning of appartement koopt, bestaat ook de kans dat bepaalde gebreken pas na aankoop de kop opsteken.

Uw advocaat bouwzaken zal u ook in dat geval adviseren over de te volgen stappen.

Wanneer er sprake is van verborgen gebreken waar de verkoper kennis van had ten tijde van de verkoop, maar deze met opzet heeft verzwegen, zal u de koper aansprakelijk kunnen stellen.

De vordering moet dan wel binnen een korte termijn voor de rechter worden gebracht.

Verborgen gebreken

Deze vordering wordt voorzien door artikel 1641 B.W.

Dit artikel luidt als volgt:

“De verkoper is gehouden tot vrijwaring voor de verborgen gebreken van de verkochte zaak, die deze ongeschikt maken tot het gebruik waartoe men ze bestemt, of die dit gebruik zodanig verminderen dat de koper, indien hij de gebreken gekend had, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht.”

Conform  artikel 1648 B.W. dient de rechtsvordering op grond van koopvernietigende gebreken worden ingesteld binnen een korte tijd, al naar de aard van de koopvernietigende gebreken en de gebruiken van de plaats waar de koop gesloten is.

Het moge duidelijk zijn dat u zich ook dan best laat bijstaan door een advocaat bouwzaken.

Meer informatie over verborgen gebreken kunt u hier vinden.

Tienjarige aansprakelijkheid

De aannemer en de architect zijn ten aanzien van de bouwheer aansprakelijk voor ernstige gebreken in de bouw, dit gedurende 10 jaar.

Dit vorderingsrecht is opgenomen in artikel 1792 B.W. en luidt als volgt:

“Indien een gebouw dat tegen vaste prijs is opgericht, geheel of gedeeltelijk teniet gaat door een gebrek in de bouw, zelfs door de ongeschiktheid van de grond, zijn de architect en de aannemer daarvoor gedurende tien jaren aansprakelijk”.

Lees er hier meer over.

Heeft u vragen over bouwrecht, contacteer Peterfreund & Associates, uw advocatenkantoor in Antwerpen.

Als advocaten gespecialiseerd in Bouwrecht en aannemingsrecht, worden wij zeer vaak geconfronteerd met vragen van cliënten m.b.t. problemen die zij ondervinden met een aannemer.

De vraag die zich dan ook stelt is wat men kan doen om dergelijke problemen te voorkomen of te verhelpen?

Het opstellen van een contract:

In de volksmond wordt gezegd dat voorkomen beter is dan genezen.

Dit geldt des te meer in het bouwrecht.

Wanneer U een bouwproject heeft, is het van kapitaal belang dat de contracten met de aannemer en eventueel architect nagekeken worden door een gespecialiseerde advocaat.

Immers wordt in de praktijk vastgesteld dat er vaak gestart wordt met een bouwproject zonder enig ander document dan een getekende offerte.

Zolang alles goed gaat is dat uiteraard geen probleem.

Wanneer zich echter problemen voordoen zal U als bouwheer niet kunnen terugvallen op bepaalde rechten die contractueel vastgelegd werden.

Zo is het onder meer van essentieel belang dat  in de contracten met de aannemer precies omschreven wordt welke werken door de aannemer zullen uitgevoerd worden en aan welke prijs.

Daarnaast is het eveneens van essentieel belang om een termijn te bepalen voor de uitvoering van de werken alsook een schadevergoeding voor zover deze termijn door de aannemer niet gehaald zou worden.

Wanneer een sluitende overeenkomst opgesteld wordt, kunnen zeer veel problemen vermeden worden.

Indien zich des al niet te min een conflict voordoet dan kunnen volgende vuistregels gehanteerd worden:

Eerste stap: verzenden van een ingebrekestelling:

Indien U vaststelt dat de aannemer een bepaalde fout begaan heeft in de uitvoering van zijn werkzaamheden, dient U als bouwheer in eerste instantie de aannemer schriftelijk in gebreke te stellen.

Het opbellen van de aannemer met uw opmerkingen is absoluut af te raden.

Immers zal U bij latere discussies geen bewijs hebben van het feit dat U de bouwheer op de hoogte gebracht heeft van de problematiek.

Meestal zal de aannemer vervolgens op uw schrijven reageren en zullen bijkomende afspraken gemaakt worden.

Het is dan eveneens van belang dat deze afspraken eveneens schriftelijk bevestigd worden.

Voor zover geen oplossing gevonden kan worden, adviseren wij U om een afspraak te maken met een advocaat bouwrecht die U verder zal kunnen bijstaan.

Tweede stap: inschakelen van een advocaat bouwrecht:

De door U geraadpleegde advocaat zal na het bestuderen van het dossier de aannemer een ingebrekestelling verzenden waarbij de aannemer uitgenodigd zal worden om de problemen te verhelpen.

Vaak zal de aannemer dan zelf een eigen advocaat raadplegen.

Het feit dat beide partijen zich laten bijstaan door een advocaat heeft als voordeel dat advocaten vertrouwelijk met elkaar kunnen corresponderen hetgeen vaak een minnelijke oplossing van het geschil gemakkelijker maakt.

Immers dienen partijen niet al te bevreesd zijn over hetgeen er vertrouwelijk geschreven wordt nu deze briefwisseling nooit voor de rechtbank gebruikt zal kunnen worden.

Wanneer U een advocaat raadpleegt zal deze advocaat U meestal ook adviseren U te laten bijstaan door een eigen deskundige.

In dat geval zal de door U geraadpleegde deskundige een verslag opstellen met een duidelijke omschrijving van de gebreken in de uitvoering van de werken.

Dit verslag zal uiteraard ook eventueel in rechte aangewend kunnen worden.

Derde stap: procedure voor de rechtbank:

Indien partijen geen minnelijke regeling bereiken, wordt een procedure voor de rechtbank onafwendbaar.

Meestal zal de rechtbank dan een objectieve gerechtsdeskundige aanstellen die als opdracht zal hebben de rechtbank te adviseren over de  eventuele gebreken en de aansprakelijkheid hiervoor.

Ook in deze fase is het van groot belang dat U zich niet enkel laat bijstaan door een advocaat, doch ook door een eigen deskundige.

Heeft U vragen over bouwrecht of aannemingsrecht?

Aarzel niet om contact op te nemen met Peterfreund & Associates, uw advocaat gevestigd te Antwerpen.!

Tegenwoordig werken zowel makelaars als notarissen steeds vaker met wederkerige aan- en verkoopbeloftes bij de verkoop van onroerende goederen, dit i.d.p.v. een compromis.

Een dergelijke handelswijze is perfect wettig. De geldende wettelijke bepalingen vindt men terug in het burgerlijk wetboek, met name in het artikel 1589.

Conform dit artikel geldt de verkoopbelofte als koop, wanneer er wederzijdse toestemming van de partijen is omtrent de zaak en omtrent de prijs.

Wat met bodemattest?:

Zoals alom gekend dient bij het opstellen van een compromis de relevante informatie m.b.t. het bodemattest medegedeeld te worden aan de koper.

Bij gebreke hiervan kan de koper eventueel de nietigheid van de compromis vorderen.

De vraag stelt zich of dit ook het geval is in het kader van een aankoopbelofte.

Recente rechtspraak:

Het Hof van Beroep heeft bij arrest van 19 december 2019 hierover uitspraak moeten doen.

Het Hof van Beroep was van oordeel dat reeds bij de ondertekening van een aankoopbelofte de verkoper de inhoud van het bodemattest en de stedenbouwkundige inlichtingen ter kennis in te brengen van de koper, bij gebreke waarvan de overeenkomst nietig is.

Het Hof van Beroep gaat verder en stelt dat de standaardvermelding dat “de bieder verklaart ingelicht geweest te zijn door vastgoedmakelaar m.b.t. alle wettelijke verplichtingen zoals EPC, keuring, elektriciteit, bodemattest, stedenbouwkundige inlichtingen, syndicus inlichtingen en postinterventiedossiers” volstaat daartoe niet.

Tot slot herinnert het Hof van Beroep eraan dat een nietige overeenkomst geen rechtsgrond kan opleveren om een schadevergoeding te vorderen lastens de koper wanneer deze zou weigeren om de aankoopbelofte te honoreren.

Gelet op deze duidelijke rechtspraak, dient de verkoperbijzonder voorzichtig te zijn bij de ondertekening van een aan- en verkoopbelofte.

Indien de vereiste wettelijke verplichtingen hierin niet opgenomen worden, riskeert de verkoper met een kater achter te blijven nu de koper in dat geval de nietigheid van de belofte kan oproepen waarbij de verkoper op geen enkele manier enige schadevergoeding kan vorderen.

Heeft U vragen over contractenrecht, vastgoedrecht of heeft U nood aan een advocaat in regio Antwerpen?

Contacteer dan Peterfreund & Associates, uw advocaat bouwrecht in Antwerpen.

De aannemer en de architect zijn ten aanzien van de bouwheer aansprakelijk voor ernstige gebreken in de bouw, dit gedurende 10 jaar.

Dit vorderingsrecht is opgenomen in artikel 1792 B.W. en luidt als volgt:

“Indien een gebouw dat tegen vaste prijs is opgericht, geheel of gedeeltelijk teniet gaat door een gebrek in de bouw, zelfs door de ongeschiktheid van de grond, zijn de architect en de aannemer daarvoor gedurende tien jaren aansprakelijk”

De rechtspraak is het erover eens dat deze aansprakelijkheid niet enkel geldt bij het tenietgaan van het gebouw doch ook bij zogenaamde ernstige gebreken die de  stabiliteit van het gebouw “kunnen” aantasten.

Wat bij verkoop?: In de praktijk stelt zich de vraag wat er gebeurt wanneer een bouwheer overgaat tot verkoop van een woning binnen de 10 jaar na de oprichting en de koper vaststelt dat er sprake is van ernstige gebreken.

Vaak wil men dan de verkoper aansprakelijk stellen wegens zogenaamde “verborgen gebreken”.

Dit is vaak een zeer moeilijke opdracht nu de verkoper in de praktijk enkel aansprakelijk zal kunnen worden gesteld voor verborgen gebreken die hij met opzet verzwegen heeft aan de koper.

Daarenboven moet een dergelijke vordering ingesteld worden binnen een korte termijn.

Wat met aansprakelijkheid architect en aannemer?:

De vraag is dan ook of de koper ook de architect en de aannemer aansprakelijk kan stellen.

Dat dit geen vanzelfsprekendheid is moge duidelijk zijn.

Immers heeft de koper geen contractuele relatie met de aannemer of de architect.

M.a.w. zal de koper de aannemer  en architect in principe niet contractueel aansprakelijk kunnen stellen bij gebrek aan contractuele relatie.

Oordeel van het Hof van Beroep te Gent

Desalniettemin oordeelt de rechtspraak dat ook de koper van een onroerend goed een vorderingsrecht heeft tegen de aannemer en de architect op grond van hun tienjarige aansprakelijkheid.

Zo oordeelde het Hof van Beroep te Gent in een arrest van 26 april 2019 dat ook de 10-jarige aansprakelijkheid van de aannemer en de architect op basis van artikel 1729 B.W. nauw samenhangt met het eigendomsrecht van de verkochte zaak en deze vordering dan ook beschouwd moet worden als een toebehoren in de zin van artikel 1615 B.W. en toekomt aan de koper die het gebouw van de bouwheer aankoopt.

Artikel 1615 B.W. bepaalt inderdaad dat de verplichting inzake leveren zich ook uitstrekt tot haar toebehoren.

De rechtspraak oordeelt dan ook ons inziens volledig terecht dat de mogelijkheid om de architect en de aannemer aansprakelijk te stellen op grond van artikel 1792 B.W. voor ernstige gebreken als toebehoren van het onroerend goed beschouwd moet worden.

Dit toebehoren wordt dan ook samen met het eigendomsrecht aan de nieuwe koper overgedragen.

Heeft u een advocaat bouwgeschillen in Antwerpen nodig? Of heeft U vragen over de aansprakelijkheid van de aannemer of de architect of het eigendomsrecht in het algemeen?

Neem dan snel contact met ons op.