Huurrecht

23 augustus 2023

Advocaat handelshuur: wie, wat, hoe?

Handelshuurovereenkomst

Als advocaat handelshuur staat ons kantoor zowel huurders als verhuurders bij. Immers is het van het grootste belang om zowel bij het opstellen van een handelshuurovereenkomst als bij eventuele geschillen het advies in te winnen van een gespecialiseerde advocaat.

Als u een eigen zaak hebt en een gebouw huurt om uw handelsactiviteiten in onder te brengen, dan zal het contract onder de wet inzake het handelshuur vallen. In dat geval zijn namelijk de specifieke regels voor de handelshuur van toepassing.

Nu de handelshuurwetgeving zeer technisch is en verregaande gevolgen heeft, is het bij zonder aan te raden om u te laten bijstaan door een advocaat handelshuur.

Dit geldt zowel voor de eigenaar als voor de huurder.

Wat wordt concreet als handelshuur beschouwd?

Volgens de wet is deze van toepassing op de huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die, hetzij uitdrukkelijk of stilzwijgend vanaf de ingenottreding van de huurder, hetzij krachtens een uitdrukkelijke overeenkomst van partijen in de loop van de huur, door de huurder of door een onderhuurder in hoofdzaak gebruikt worden voor het uitoefenen van een kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman die rechtstreeks in contact staat met het publiek.

Concreet gaat het om:

alle zaken die normaal gezien als een winkel worden beschouwd of waar ambachtslieden rechtstreeks in contact staan met het publiek
banken, wisselagenten, verzekeringsmakelaars, reisagenten, vastgoedmakelaars, transporteurs … (ook al kunnen die veeleer als dienstverlenende bedrijven beschouwd worden).
horecazaken (tenzij er een concessieovereenkomst of brouwerijovereenkomst op van toepassing is)

Vallen niet onder de regels voor handelshuur:

alle vrije beroepen, tenzij ze hun functie combineren met een handelsonderneming, want dan moeten zij als handelaar beschouwd worden (bijvoorbeeld een landmeter als die ook optreedt als vastgoedmakelaar)
personen die wettelijk gemachtigd zijn om de geneeskunde of de veeartsenijkunde uit te oefenen (huisartsen, specialisten, oogartsen, psychiaters, … en dierenartsen) die farmaceutische producten aankopen met het oog op de verkoop aan particulieren, voor zover ze geen andere daden van koophandel stellen en dus geen handelaar zijn (tenzij het contract uitdrukkelijk voorziet dat de wet wel van toepassing is).
kinderopvang (onder bepaalde voorwaarden).

Wat is de duur van een handelshuurovereenkomst?

De handelshuurovereenkomst geeft de huurder een veel betere bescherming dan een gewone huurovereenkomst.

Het contract wordt afgesloten voor minimaal 9 jaar;

- de huurder kan het contract om de 3 jaar opzeggen met een aangetekende brief (of betekend bij deurwaardersexploot), die minstens 6 maanden voor de driejaarlijkse vervaldatum verstuurd moet worden naar de verhuurder
- ook de verhuurder kan het contract om de 3 jaar opzeggen, maar hij moet een periode van 1 jaar voor de driejaarlijkse vervaldag respecteren. Als de verhuurder het contract opzegt, dan moeten wel drie extra voorwaarden vervuld zijn.
  - Het moet gaan om een geschreven huurcontract.
  - Hij moet het pand zelf voor handel in gebruik nemen of de handel laten uitoefenen door één van de in de wet vermelde personen.
  - De mogelijkheid moet uitdrukkelijk in het lopende handelshuurcontract voorzien zijn.
de huurder heeft recht op drie huurhernieuwingen van het handelshuurcontract.
de huurder heeft na 9 jaar het voorrecht boven alle andere personen om de huurovereenkomst te hernieuwen en uw handel voort te zetten. Die hernieuwing moet u aanvragen ten vroegste 18 maanden en ten laatste 15 maanden voor het eindigen van de lopende huurperiode van 9 jaar.

In totaal biedt het huurcontract dus een bescherming van 36 jaar (!!).De verhuurder kan de huurvernieuwing onder bepaalde voorwaarden wel weigeren.

Overeenkomst en registratie: als advocaat handelshuur staan we u graag bij met het opstellen van de overeenkomst

U kunt de handelshuurovereenkomst het best schriftelijk afsluiten.
Het huurcontract moet worden geregistreerd bij het plaatselijk kantoor Rechtszekerheid van de FOD Financiën binnen 4 maanden na het afsluiten van het huurcontract. Zowel de huurder als de verhuurder kan worden beboet bij het niet naleven van die verplichting.
De huurovereenkomst moet bij notariële akte worden opgesteld als een huurovereenkomst van meer dan 9 jaar is overeengekomen.

Indexering van de huurprijs

In tegenstelling tot de private huurovereenkomst kan de huur in het kader van een handelshuurovereenkomst maar worden geïndexeerd als die mogelijkheid voorzien is in de overeenkomst. De indexering moet overeenkomstig de wet gebeuren, in overeenstemming met de gezondheidsindex.

Herziening van de huurprijs via een advocaat handelshuur

Driejaarlijks kan de huurder of de verhuurder een herziening van de huurprijs aanvragen bij de vrederechter. In dat geval moet worden aangetoond dat door nieuwe omstandigheden de huurwaarde van het gebouw 15% hoger of lager ligt dan de huurprijs die vermeld is in de overeenkomst of vastgesteld is bij de laatste herziening.

Het beroep tot herziening is onderworpen aan bepaalde voorwaarden en kan maar worden aangespannen tijdens de laatste 3 maanden van de lopende periode van 3 jaar.

Bijstand van een advocaat handelshuur

Zoals u kan zien is de handelshuurwetgeving niet alleen technisch maar ook verregaand. In die zin kan een slecht opgesteld contract gevolgen hebben voor 36 jaar!

Peterfreund & Associates, uw advocatenbureau te Antwerpen.

Contacteer ons

20 augustus 2023

De opzegging van een huurovereenkomst van korte duur

Daniel Peterfreund Huurrecht

Soorten huurovereenkomsten:

Er bestaan drie soorten huurovereenkomsten.

De woninghuurovereenkomst;
De handelshuurovereenkomst;
De gemene huurovereenkomst;

Deze drie soorten overeenkomsten worden geregeld door afzonderlijke wetteksten.

Zo wordt de handelshuurovereenkomst geregeld door de Handelshuurwet.

De gemene huurovereenkomst door het algemeen Burgerlijk Wetboek en de woninghuur door het Vlaamse Woninghuurdecreet.

Duur van de overeenkomst:

De duurtijd van elke overeenkomst is in eerste instantie afhankelijk van de categorie waarin de huurovereenkomst valt.

In het huidige blogbericht zullen wij enkel de kort lopende woninghuurovereenkomst bespreken.

Wat is een “korte” huurovereenkomst?:

De algemene regel inzake woninghuur is dat een overeenkomst afgesloten wordt voor een periode van 9 jaar.

Dit betekent evenwel niet dat de huurovereenkomst effectief 9 jaar duurt.

Immers voorziet de woninghuurovereenkomst in verschillende mogelijkheden om de huur op verschillende tijdstippen op te zeggen.

Evenwel voorziet het Vlaams Woninghuurdecreet uitdrukkelijk mogelijkheid om af te wijken van de wettelijke regels wanneer er sprake is van een overeenkomst van korte duur.

Een overeenkomst van korte duur is elke overeenkomst die korter of gelijk is aan drie jaar.

Opzegmogelijkheden:

Het Vlaams Woninghuurdecreet bepaalt dat bij korte huurovereenkomsten er afgeweken kan worden van de wettelijke opzegmogelijkheden.

Een korte huurovereenkomst kan in sommige gevallen interessant zijn zowel voor de huurder als voor de verhuurder.

Het is meestal de verhuurder die een overeenkomst van korte duur zal voorstellen.

Dit biedt immers de verhuurder de mogelijkheid om zich niet voor te lange periode te verbinden aan een huurder die hij niet kent.

Uitsluiting van elke opzegmogelijkheid:

Het belangrijkste aandachtspunt bij korte huurovereenkomsten is dat de wet toestaat dat de huurovereenkomst elke opzegmogelijkheid voor de huurder uitsluit.

Dat betekent dan ook in principe dat de huur volledig “uitgezeten” zal dienen te worden.

Als huurder moet U zich hier bewust van zijn vooraleer U de huurovereenkomst ondertekent.

Ook heel belangrijk is dat een huurovereenkomst van korte duur ook tijdig opgezegd dient te worden door de partij die hier een einde aan wil maken tegen de einddatum.

Immers, zo er niet tijdig opgezegd wordt, zal de huurovereenkomst automatisch verlengd worden en veranderen in een klassieke 9-jarige huurovereenkomst.

Wij raden dan ook steeds de huurder en de verhuurder aan om de datum tegen dewelke opgezegd moet worden op te nemen in hun agenda teneinde onaangename verrassingen te vermijden.

Heeft U vragen over huurrecht? Als advocaat huurrecht staan U graag met raad en daad bij!

Contacteer ons dan ook vrijblijvend.

10 juni 2023

Afstand van verhaal: Kruispunt tussen huurrecht en verzekeringsrecht

Daniel Peterfreund Aansprakelijkheidsrecht, Eigendomsrecht, Huurrecht, Verzekeringsrecht

Wie als huurder een onroerend goed huurt gaat er niet vanuit dat het onroerend goed ooit beschadigd zal worden.

Desalniettemin doet de huurder er goed aan om alle mogelijke scenario’s te overlopen om zich in te dekken tegen een eventuele schadeclaim vanwege de eigenaar of derden.

Wettelijk gezien dient de huurder zijn huurdersaansprakelijkheid te verzekeren.

Dit betekent dat de huurder een eigen brandverzekering dient af te sluiten.

De eigenaar en huurder kunnen echter afspreken dat dit niet nodig is en de huurder gedekt zal zijn door de brandverzekering van de eigenaar.

In dat geval spreken wij van afstand van verhaal.

Afstand van verhaal in de brandverzekering:

Indien de verzekeringspolis van de verhuurder een clausule van afstand van verhaal omvat, zal de verzekeraar zich niet tegen de huurder kunnen richten bij een eventueel schadegeval.

Dit is een uitzondering op het algemeen principe dat de verzekeraar die een schadevergoeding uitkeert in de rechten treedt van de verzekerde.

Stel dat een onroerend goed uitbrandt naar aanleiding van brandstichting.

In dat geval zal de verzekeringsmaatschappij een schadevergoeding uitkeren aan de eigenaar en daarna zal de verzekeraar zich keren tegen de brandstichter.

Een dergelijke verhaalsrecht wordt echter door een clausule van afstand van verhaal onmogelijk gemaakt.

Hierop bestaat één uitzondering.

Wanneer de aansprakelijke derde een eigen verzekering heeft, zal de brandverzekeraar van de eigenaar zich richten tot de verzekeraar van de aansprakelijke derde.

Indien er in de verzekeringspolis een clausule van afstand van verhaal is dan kan dat niet.

Aansprakelijkheid van verhaal in de huurovereenkomst:

Stel nu dat er een afstand van verhaal voorzien is in de verzekeringsovereenkomst van de eigenaar doch de eigenaar nalaat om zijn premie te betalen.

In dat geval is er geen geldige verzekering.

Theoretisch gezien zou de eigenaar die schade lijdt zich dan ook eventueel in persoon kunnen keren tegen zijn huurder.

Om een dergelijk risico te vermijden dient het dan ook aan te bevelen om de afstand van verhaal niet enkel op te nemen in de verzekeringsovereenkomst doch ook in de huurovereenkomst.

Afstand van verhaal van de huurder op de verhuurder:

Anderzijds kan ook een afstand van verhaal afgesproken worden in de andere richting, met name van de huurder op de verhuurder.

Stel immers dat er brand ontstaat door de slechte staat van de elektriciteit en de inboedel van de huurder hierdoor beschadigd wordt.

In dat geval zal de huurder zich kunnen keren tegen de verhuurder ofwel de verzekeringsmaatschappij van de huurder tegen de verzekeringsmaatschappij van de verhuurder.

Dan kunnen partijen ervoor kiezen om een afstand van verhaal op te nemen.

Opgepast met de premie:

Op het eerste zicht lijkt een afstand van verhaal voor partijen enkel voordelen te hebben.

Zo zal de eigenaar zich niet moeten bekommeren over de vraag of de huurder een eigen verzekering heeft enerzijds en zal de huurder ook niet moeten vrezen voor een eventueel verhaal in het kader van een eventueel schadegeval.

Echter is niets gratis.

Indien de eigenaar een afstand van verhaal opneemt in zijn verzekeringspolis, dan zal de premie worden verhoogd door de verzekeringsmaatschappij.

In het algemeen mag men ervan uitgaan dat een premie met afstand van verhaal 15 à 20% duurder is dan een verzekeringspolis zonder afstand van verhaal.

Als verhuurder kan het verschil in premie eventueel opgevangen worden door een hogere huurprijs te vragen.

Bij vragen over huurrecht en verzekeringsrecht staat Peterfreund & Associates graag ter beschikking.

20 maart 2021

Handelshuur en corona: een moeilijke oefening

Daniel Peterfreund Huurrecht

In vorige blogs hebben wij reeds de problematiek besproken waar eigenaars en huurders van handelspanden mee geconfronteerd werden naar aanleiding van de corona crisis.

Door de verplichte sluiting van bepaalde handelszaken zagen huurders zich geconfronteerd met aanzienlijke huurverplichtingen hoewel zij hun uitbating verplicht moesten stopzetten door de overheid.

Dat er sprake was van overmacht werd door iedereen aanvaard.

De vraag was echter in wiens voordeel overmacht speelde.

M.a.w. kon de huurder al dan niet overmacht inroepen om te ontsnappen aan de verplichting om huur te betalen omdat de huurder het genot niet had van het pand in kwestie?

Of kon de eigenaar op zijn beurt overmacht inroepen om te stellen dat de genotsderving te wijten was aan de beslissing van de overheid en niet het gevolg was van een fout of nalatigheid van de eigenaar?

Huidige rechtspraak:

In vorige blogberichten hadden wij reeds aangegeven dat er weliswaar onzekerheid was enerzijds doch dat anderzijds de logica zou zijn dat de overmacht in het voordeel van de eigenaar – verhuurder zou spelen.

In de rechtspraak lijkt deze stelling thans inderdaad gevolgd te worden. Zo stelde de Vrederechter van Elsene in een vonnis van 19 november 2020:

“De beperkende maatregelen van de overheid zijn uitzonderlijk.

Indien zij worden genomen tijdens de loop van de huurovereenkomst en de exploitatie van de handelszaak verbieden, dan viseren zij enkel de uitbating van de huurder doch komen helemaal niet tussen in contractuele relatie tussen verhuurder en huurder.”

De Vrederechter van Kontich oordeel in een vonnis van 16 november 2020 als volgt:

“De opgelegde sluiting is zeker niet toerekenbaar aan de verhuurder en is onvoorzienbaar en gezien het gaat om een overheidsgebod om de zaak te sluiten, maar dit geldt evenzeer voor de verhuurder.

Op geen enkele wijze wijzigt er iets in de wijze waarop de verhuurder zijn panden ter beschikking stelt aan de huurder.”

Deze stelling werd ook gevolgd door de Vrederechter van Gent die in een vonnis van 21 oktober 2020 oordeelde dat het instellen van een rechtsvordering strekkende tot recuperatie van huurachterstallen in volle coronacrisis niet abusief is.

De Vrederechter oordeelde verder dat de verhuurder de huurder niet dient te vrijwaren voor de feitelijke stoornis die door de overheid, zijnde een derde, is veroorzaakt.

Desalniettemin werd een opening gelaten voor de mogelijkheid van de Vrederechter om de huur te matigen door de Vrederechter van Antwerpen in een vonnis van 19 november 2020.

De Vrederechter van het 3^de Kanton Antwerpen oordeelde dat door het principe van de matigende werking van de goede trouw te hanteren de rechter het evenwicht kan herstellen in een ontwrichte situatie door overmacht door een gedeeltelijke kwijtschelding van de verplichtingen van de schuldenaar, in dit geval de huurder.

Hoewel wij van mening zijn dat de matigende werking een uitzondering is en de rechter in principe de eigenaar verhuurder niet kan verplichten een deel van de huur kwijt te schelden, is het afwachten op de evolutie van de rechtspraak en de eerste uitspraken in graad van beroep.

Heeft U vragen over huurrecht in het algemeen of handelshuur in het bijzonder?

Contacteer Peterfreund & Associates, uw advocaat in Antwerpen..

23 januari 2021

Handelshuur: Corona en overmacht, de saga duurt voort

Daniel Peterfreund Huurrecht

In vorige blogberichten hebben wij reeds de problematiek van de verplichte coronasluiting van bepaalde handelszaken en het gevolg hiervan op de betaling van de huur becommentarieerd.

Recente rechtspraak van Vredegerechten:

Ondertussen komen er regelmatig nieuwe uitspraken over deze problematiek.

Zo heeft de Vrederechter van Bree in een beslissing van 16 juli 2020 als volgt geoordeeld:

“Artikel 1722 B.W., dat de gevolgen behandelt van het geheel of gedeeltelijk teniet gaan van het verhuurde goed door toeval, gaat uit van de veronderstelling dat het onmogelijk is het genot van het gehuurde goed te verschaffen, maar die onmogelijkheid kan alleen bestaan in de persoon van de partij die tot deze verplichting gehouden is, nl. de verhuurder.

Het eventueel tijdelijk gemis van het rustig huurgenot en het eventueel geheel of gedeeltelijk teniet gaan van het gehuurde goed door de noodgedwongen sluiting van de handelszaak als gevolg van de door de overheid genomen coronamaatregelen, vormen een feitelijke stoornis door derden, nl. de overheid waarvoor de verhuurder niet moet instaan.

De huurder kan de stoornis verwekkende derde in eigen naam aanspreken.”

Hiermee geeft de Vrederechter van Bree te kennen dat een huurder die geconfronteerd wordt met een verplichte sluiting in het kader van de Corona crisis, overmacht niet kan inroepen als reden om de huur niet of niet volledig te betalen.

Volgens de Vrederechter kan deze huurder eventueel de overheid aanspreken voor zover hij meent dat de overheid een fout begaan heeft waardoor hij schade heeft geleden.

Geen eenduidige rechtspraak:

Desalniettemin is er tot op heden nog altijd geen sprake van eenduidigheid in de rechtspraak.

Zo zijn er ook uitspraken van o.a. het Vredegerecht van ELSENE van 29 oktober 2020 en het Vredegerecht van Etterbeek van 30 oktober 2020.

Daar waar het Vredegerecht van Etterbeek een argument meent te kunnen vinden in de clausule opgenomen in het contract inzake de contractuele bestemming en aldus een verplichting afleidt in hoofde van de verhuurder om de bestemming als kleinhandel te voorzien en het contract met publiek te garanderen zodat bij een verplichte sluiting er geen huur verschuldigd is stelt de Vrederechter van Elsene in een vonnis van 29 oktober 2020 tussen een restauranthouder en zijn verhuurder dat er geen sprake is van een miskenning van de bestemming door de verhuurder.

De Vrederechter van het tweede kanton te Antwerpen oordeelde op zijn beurt in een verstekvonnis van 3 september 2020 dat de verplichte sluiting niet toerekenbaar is aan de huurder en onvoorzienbaar is bij de sluiting van een handelshuurovereenkomst zodat dit een vorm van tijdelijke overmacht uitmaakt zodat de huurder niet gehouden was de huurgelden tijdens de lockdown te betalen.

Anderzijds oordeelde in een vonnis van 10 juli 2020 de Vrederechter van het 3^de kanton te Antwerpen dat er geen sprake is van overmacht.

Ook het Vredegerecht van Kortrijk en het Vredegerecht van Oostende waren van oordeel dat er geen sprake is van overmacht in hoofde van de huurder.

Uit hetgeen voorafgaat blijkt dan ook zeer duidelijk dat de rechtspraak zich nog altijd aan het “zetten” is.

Het is dan ook verder afwachten op uitspraken van de hogere rechtbanken om een eenduidige lijn in de rechtspraak te kunnen ontwarren.

Voorlopig is dus willekeur troef, hetgeen enkel betreurd kan worden.

Hierdoor weten huurders noch eigenaars waaraan en waaraf.

Onderhandelingen zijn aan te raden:

Zolang er geen eenduidige lijn in de rechtspraak te ontwarren is, menen wij dan ook dat het zowel voor de huurder als voor de verhuurder steeds interessant is te trachten tot een schikking te komen waarbij vb. gedacht kan worden aan een tijdelijke geheel of gedeeltelijke kwijtschelding van de huur dit i.d.p.v. lange en dure procedures te voeren voor de rechtbank waarbij de uitkomst allesbehalve te voorspellen is.

Heeft U vragen over huur in het algemeen of handelshuur in het bijzonder? Peterfreund & Associates is een huurrecht advocatenkantoor dat beschikt over uitgebreide expertise op dit gebied.

Contacteer Peterfreund & Associates, uw advocatenbureau in Antwerpen.

verplichte-sluiting-wegens-corona-huur-betalen

20 december 2020

Verplichte sluiting door Corona: Moet er huur betaald worden?

Daniel Peterfreund Huurrecht

Zoals te verwachten heeft de verplichte sluiting van winkels en horecazaken gezorgd voor een discussie in de rechtspraak en rechtsleer. De vraag stelde zich of in dat geval er huur betaald dient te worden.

In de rechtsleer oordeelde de meerderheid dat de verplichte coronasluiting een geval van overmacht oplevert voor de verhuurder en niet voor de huurder.

Dit zou betekenen dat de huurder ondanks de verplichte sluiting toch verplicht zou zijn om verdere de huur te betalen.

Ondertussen sijpelen de eerste uitspraken over dit onderwerp binnen.

Het Vredegerecht van Antwerpen oordeelde in een vonnis van 17 september 2020 als volgt:

“Door de verplichte sluiting van overheidswege ingevolge de Coronavirus epidemie heeft de verhuurder in de betrokken periode de huurder, uitbater van een horecazaak, niet het rustige genot kunnen verlenen van de lokalen conform de overeengekomen bestemming. Deze verplichte sluiting was bovendien niet toerekenbaar aan de verhuurder en was onvoorzienbaar bij het sluiten van de handelshuurovereenkomst, zodat het een vorm van “tijdelijke” overmacht vormt in hoofde van de verhuurder.

Nu de verhuurder door overmacht zijn verplichting tot verschaffen van het rustige genot van de gehuurde lokalen niet is kunnen nakomen, moet de huurder de tegenprestatie van dit rustige genot, zijnde de betaling van de huurgelden tijdens de betrokken periode, ook niet meer leveren.”

De Vrederechter in Gent oordeelde in een vonnis van 6 juli 2020:

“Op grond van het gedeeltelijk juridisch verlies van het gehuurde goed in de zin van artikel 1722 B.W. kan de huurder geen kwijtschelding van huurschulden bekomen ingevolge de overheidsmaatregelen ter bestrijding van Coronapandemie, omdat deze bepaling enkel voorziet in een huurprijsvermindering of ontbinding van de huurovereenkomst.

Bovendien verleent de verhuurder ondanks de betrokken overheidsmaatregelen het huurgenot en had door de huurder een afhaaldienstlevering kunnen worden georganiseerd.

Op grond van overmacht kan de huurder evenmin kwijtschelding van huurschulden bekomen ingevolge de overheidsmaatregelen ter bestrijding van de Coronapandemie. De huurder toont immers niet aan dat zij ingevolge deze maatregelen stuit op een financieel onvermogen. Voor zover een dergelijk financieel onvermogen wel zou worden bewezen, geldt dat het geen blijvende maar tijdelijke onmogelijkheid betreft.”

De discussie is dan ook nog absoluut niet beslecht.

Het is nu afwachten op vonnissen van hogere rechtbanken en tenslotte het Hof van Cassatie om op bovengestelde vraag definitief antwoord te kunnen bieden.

Ondertussen is de onzekerheid troef voor zowel huurder als verhuurder.

Gelet hierop is het aan te raden dat huurder en verhuurder samen tot een minnelijke regeling komen dit in de vorm van een uitstel van betaling ofwel het toestaan van een afbetalingsplan.

Heeft U vragen over woninghuur of handelsrecht?

Contacteer Peterfreund & Associates, uw advocaat te Antwerpen.

9 mei 2020

Handelshuur in coronatijden

Daniel Peterfreund Huurrecht

Gelet op de expertise die ons kantoor heeft in zake huurrecht, krijgen wij zeer regelmatig vragen van zowel huurders als verhuurders m.b.t. de impact van de Corona crisis op handelshuurovereenkomsten.

Huurders stellen zich de vraag of zij wel verplicht kunnen worden de huur te betalen en verhuurders stellen zich dan ook de vraag op welke manier zij moeten reageren indien de huurder stelt de huur niet meer te moeten/kunnen betalen.

Overmachtsleer:

Het meest gebruikte argument van huurders om de huur niet meer te betalen is de alom gekende overmachtsleer.

De huurder argumenteert in dat geval dat hij door overmacht diens handelszaak niet kan/mag openen en dan ook ontslagen is van de betaling van huur.

Is dit wel correct?

Dat Corona een situatie van overmacht creëert lijkt ons evident.

De vraag is natuurlijk in wiens voordeel deze overmachtssituatie zal spelen.

Immers kan de huurder argumenteren dat hij door overmacht het genot van het gehuurde goed niet meer heeft en aldus niet tot betaling is gehouden.

Anderzijds kan ook de verhuurder argumenteren dat hij degene is die door overmacht het genot niet aan de huurder kan verschaffen.

M.a.w. kan overmacht afhankelijk van welke zienswijze wordt gehanteerd, zowel in het voordeel van de verhuurder als in het voordeel van de huurder worden ingeroepen.

De rechtsleer is op dit vlak ook verdeeld zodat de rechtsleer geen zekerheid biedt.

Rechtspraak is er op dit ogenblik over deze problematiek nog amper.

Daarom dienen wij onze cliënten, zowel huurders als verhuurders, ervoor te behoeden om al te snel de kaart van de overmacht te willen spelen in hun onderlinge verhouding.

Goede trouw:

Een veel interessantere rechtsgrond om de contractuele verhoudingen eventueel aan te passen is de goede trouw.

Immers dient elke overeenkomst door partijen te goeder trouw worden uitgevoerd.

De eigenaar/verhuurder zou dan kunnen argumenteren dat de huurder niet te goeder trouw is wanneer hij absoluut geen huur zou betalen.

De huurder op zijn beurt zou kunnen argumenteren dat gelet op diens onmogelijkheid om zijn handelszaak uit te baten, het niet te goeder trouw zou zijn vanwege de verhuurder om de volledige huur te vorderen.

Op basis van de theorie van de goede trouw is het absoluut niet ondenkbeeldig dat de rechters een zogenaamde salomonsoordeel zouden vellen.

Wij zijn dan ook van mening dat inzake handelshuur partijen best rond te tafel gaan zitten en een oplossing op lange termijn zoeken waarbij vb. de huur tijdelijk wordt verminderd.

Een dergelijke huurvermindering zou zelfs kunnen doorlopen nadat de handelszaken opnieuw kunnen openen, dit omdat er verwacht mag worden dat de omzet in de begin periode sowieso nog bijzonder beperkt zal zijn.

Beëindiging van de handelshuurovereenkomst:

Een andere vraag die wij regelmatig krijgen is of de huurder op grond van de Corona crisis de huur vroegtijdig mag ontbinden gelet op diens financiële moeilijkheden.

Ook wat deze vraag betreft kan er ons inziens toepassing gemaakt worden van de leer van de goede trouw.

Hoewel een huurder in principe enkel de huur mag beëindigen op het einde van elke drie jarige periode, zou het niet ondenkbaar zijn dat een rechter zou oordelen dat een verhuurder – eigenaar die ondanks de slechte financiële situatie waarin de huurder verkeert, weigert om de huur vroegtijdig te ontbinden.

Anderzijds zou het ons inziens ook niet te goeder trouw zijn vanwege de huurder om de huurovereenkomst zomaar onmiddellijk te beëindigen.

Gelet hierop meen ik dat ook in deze situatie de gulden middenweg gekozen moet worden waarbij de huurder weliswaar de huurovereenkomst opzegt, doch met een redelijke opzeggingstermijn en mits betaling van een bepaalde schadevergoeding.

Heeft U vragen over contractuele aangelegenheden in het algemeen of huurrecht in het bijzonder?

Aarzel niet om Peterfreund, & Associates, uw advocatenkantoor in Antwerpen, te contacteren!

25 april 2020

Corona: Tijdelijk verbod op uithuiszetting

Daniel Peterfreund Huurrecht

Op 27 maart 2020 vaardigde de Vlaamse Regering een besluit uit met maatregelen voor de private en schade huurmarkt in het kader van de Corona crisis.

Opschorting van uitvoering gerechtelijke uithuiszettingen:

Volgens artikel 2 van het Besluit wordt de uitvoering van alle gerechtelijke beslissingen tot uithuiszetting opgeschort.

De politiediensten zijn verantwoordelijk voor de naleving van de opschorting.

Belangrijk in dit verband is te verduidelijken dat dit niet betekent dat een rechter geen uithuiszetting mag bevelen.

De rechter blijft deze bevoegdheid hebben.

Enkel kan deze uithuiszetting niet door de deurwaarder gedwongen worden uitgevoerd gedurende de periode van opschorting.

Duurtijd:

De periode van de opschorting van de uitvoering van uithuiszettingen loopt van 21 maart 2020 tot en met 17 juli 2020.

Deze duur kan de toekomst nog eventueel verlengd worden.

Toepassingsgebied:

Deze opschorting geldt enkel voor uithuiszettingen die verband houden met woninghuurgeschillen uitgesproken door de Vrederechter.

Ook de uithuiszetting uit studentenkamers en twee verblijven valt onder deze opschorting.

Desalniettemin zijn er een aantal categorieën van uithuiszettingen die onder het besluit vallen met name:

1. Uitzettingen in het kader van het Personen- en Familierecht.

2. De bescherming van het eigendomsrecht tegen krakers.

3. Bezettingen ter bede of bruikleenovereenkomsten.

4. Bewaking van de openbare orde door de Burgemeester.

5. Uitzettingen ten gevolge van huurovereenkomsten van gemeen recht.

6. Uithuiszetting op basis van notariële aktes.

7. Uitzettingen uit handelszaken die onder het handelshuurecht vallen.

Financiële gevolgen:

Zowel voor de huurders als voor de eigenaars is het uiteraard van belang te beseffen dat het feit dat geen uitzetting gedwongen uitgevoerd kan worden, niet betekent dat de huurder de woning gratis mag blijven bezetten.

Immers zal de Vrederechter in zijn vonnis waarbij tot uitzetting werd bevolen, naar alle waarschijnlijkheid bepalen dat voor de periode dat de huurder na de ontbinding van de huurovereenkomst de woning bezet, een zogenaamde bezettingsvergoeding verschuldigd zou zijn.

Het kan dan ook in het belang van de huurder zijn om ondanks het feit dat een uithuiszetting niet gedwongen uitgevoerd kan worden, om toch de woning tijdig te verlaten, dit om te vermijden dat de schuld nog zou blijven oplopen.

Heeft U vragen over de huurwetgeving?

Neemt U dan gerust contact op met Peterfreund & Associates, uw advocaat te Antwerpen.

11 april 2020

Corona: overmacht in contractuele aangelegenheden

Daniel Peterfreund Aansprakelijkheidsrecht, Huurrecht, Overeenkomstenrecht, Vennootschapsrecht

Ons kantoor wordt tegenwoordig heel vaak geconfronteerd met vragen van cliënten over de gevolgen van de Corona crisis voor lopende contracten.

Veel van die vragen hebben enerzijds betrekking op lopende huurovereenkomsten.

Andere vragen hebben echter betrekking op allerhande andere al dan niet commerciële contracten.

Coronacrisis en huurovereenkomsten:

Wat huurovereenkomsten betreft zijn het meestal huurders die zich de vraag stellen welke de gevolgen zijn van het feit dat zij thans de huur niet kunnen betalen.

De wetgever heeft vooralsnog geen regeling getroffen waarbij deze aangelegenheid dwingend wordt geregeld.

Dit betekent dat huurders zich in principe niet zullen kunnen beroepen op overmacht om de lopende huur niet te betalen.

Dit hoeft niet te verwonderen nu in principe ook eigenaars getroffen worden door de Corona crisis en zij ook lopende verplichtingen hebben, denk maar aan de terugbetaling van eventuele hypothecaire leningen.

In de praktijk betekent dit uiteraard niet dat geen rekening gehouden zal worden met de Corona crisis.

Immers zal een verhuurder die geconfronteerd wordt met een huurder die de huur niet meer betaalt, geen andere keuze hebben om zich tot de Vrederechter te wenden met de vraag om de huurovereenkomst te ontbinden.

In dat geval heeft de rechter altijd een zeer ruime beoordelingsmarge om te oordelen of de niet betaling van de huur dermate ernstig is dat deze de ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt.

Zeer onlangs werden verschillende Koninklijke Besluiten gepubliceerd met regelgeving over burgerlijke rechtszaken.

Zo werd bepaald dat in principe tot de beëindiging van de Corona maatregelen verstekvonnissen niet meer uitgesproken zullen kunnen worden.

Dit betekent dan ook dat een verhuurder eigenaar die een rechtszaak opstart tegen de huurder die de huur niet meer betaalt, niet in de mogelijkheid zal zijn om een verstekvonnis tegen de huurder uitgesproken te zien.

Zelfs indien de huurovereenkomst ontbonden wordt zijn uithuiszettingen voorlopig niet meer mogelijk.

Dat betekent dan ook dat zelfs indien een eigenaar in staat is om een vonnis te verkrijgen waarbij de huurovereenkomst ontbonden wordt wegens niet betaling van de huur, deze eigenaars verhuurder niet in staat zal zijn om de huurder uit de woning te zetten voor zover deze de woning niet vrijwillig zou verlaten.

Gelet op al hetgeen voorafgaat verdient het sowieso aanbeveling dat partijen zouden trachten om tot een minnelijke oplossing te komen.

Hierbij kan er gedacht worden aan het verlenen van eventueel uitstel van betaling aan de huurder of een tijdelijke vermindering van de huur.

Coronacrisis en andere overeenkomsten:

Het spreekt voor zich dat de corona crisis niet enkel gevolgen kan hebben voor de uitvoering van huurovereenkomsten.

Ook andere overeenkomsten zullen aanzienlijk beïnvloed worden door de Corona crisis.

Denk maar bijvoorbeeld aan de aannemingsovereenkomsten met dwingende termijnen.

In dergelijke overeenkomst wordt vaak een dwingende termijn voorzien tegen dewelke de werken uitgevoerd moeten zijn.

Het spreekt voor zich dat aannemers thans vaak geconfronteerd worden met de absolute onmogelijkheid om de werken tijdig uit te voeren.

In dat geval zal er in hoofde van de aannemer manifest sprake zijn van overmacht.

Doch zijn niet alle gevallen zo eenduidig.

Ook in dat geval verdient het aanbeveling dat partijen met open vizier met elkaar zouden communiceren.

Heeft U vragen over de gevolgen van de coronacrisis op de uitvoering van uw overeenkomst?

Aarzel dan niet om ons te contacteren.

Peterfreund, & Associates blijft immers uw advocaat gevestigd in Antwerpen!

30 maart 2019

Formalisme en handelshuur: u bent gewaarschuwd!

Daniel Peterfreund Huurrecht

Eén van de meest formele wetten in het Belgisch Burgerlijk Recht betreft de wet op de handelshuur.

In het huidige artikel gaan wij dieper in op één van de valkuilen in de handelshuurwetgeving: de huurhernieuwing.

De regels over de huurhernieuwing zijn opgenomen in de artikelen 14 tot en met 24 van de handelshuurwet.

Kennisgeving:

Artikel 14 van de handelshuurwet bepaalt dat de huurder die het op hernieuwing verlangt uit te oefenen dit tot straffe van verval bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij aangetekende brief ter kennis van de verhuurder moet brengen, ten vroegste 18 maanden en ten laatste 15 maanden voor het eindigen van de lopende huur.

De kennisgeving moet op straffe van nietigheid de voorwaarden opgeven waaronder de huurder zelf bereid is om de nieuwe huur aan te gaan en de vermelding bevatten dat de huurder geacht zal worden met de hernieuwing van de huur onder de voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien hij niet op dezelfde wijze binnen de drie maanden kennis geeft ofwel van zijn gemotiveerde weigering van huurhernieuwing ofwel van andere voorwaarden of het aanbod van een derde.

De vraag rees in de rechtspraak of het volstaat dat de huurder die de huurhernieuwing wil vragen in zijn aangetekend schrijven aan de eigenaar meedeelt dat deze moet antwoorden op de wijze zoals bepaald in artikel 14 van de handelshuurwet.

De rechtspraak oordeelde dat dit niet het geval is!

M.a.w. is de huurder verplicht om letterlijk te vermelden dat de verhuurder geacht zal worden met de hernieuwing in te stemmen indien hij niet binnen de drie maanden kennis geeft van zijn gemotiveerde weigering of andere voorwaarden of het aanbod van derde.

Weigering:

Artikel 16 van de Handelshuurwet voorziet zes redenen om dewelke de hernieuwing kan worden geweigerd:

1. De wil van de verhuurder om het goed zelf of door gezinsleden te gebruiken.

2. Zijn wil om het onroerend goed een bestemming te geven die elke handelsonderneming aansluit.

3. Zijn wil om het onroerend goed of het gedeelte van het onroerend goed wederop te bouwen.

4. Grove tekortkomingen van de huurder aan diens verplichtingen.

5. Het aanbod van een hogere huurprijs door een derde.

6. De afwezigheid van een wettig belang bij de huurder die in de onmiddellijke buurt van het gehuurde goed een soortgelijke handel is begonnen voor het verstrijken van de termijn voorzien in artikel 14 voor de kennisgeving door de verhuurder in antwoord op de vraag tot huurhernieuwing.

Procedure:

Indien onenigheid bestaat over de huurhernieuwing dienen partijen zich tot de rechter te wenden.

Ook wat dit betreft is de handelshuur formeel.

De huurder die de redenen van de verhuurder om de huurhernieuwing te weigeren betwist, dient zich binnen de 30 dagen tot de Vrederechter te wenden.

Ook in andere bepalingen blinkt de handelshuurwet uit in formalisme.

Het is dan ook van het grootste belang dat zowel huurder als de verhuurder zich bijzonder goed informeren en laten bijstaan dit om problemen achteraf te vermijden.

Heeft U vragen over huurrecht in het algemeen of handelshuur in het bijzonder?

Contacteer Peterfreund & Associates, advocatenbureau uit Antwerpen.